Erbbauzinsanpassungsklausel

Da Erbbaurechtsverträge häufig über 60 bis 99 Jahre laufen, würde ein von Anfang an fest vereinbarter Erbbauzins durch Geldentwertung real erheblich an Wert verlieren. Die Anpassungsklausel soll dies verhindern.

Praxisrelevante Punkte für Makler:

• Bezugsgröße: Üblich ist eine Koppelung an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) oder vergleichbare Indizes, teils auch an die allgemeine Einkommens- oder Grundstückspreisentwicklung.
• Beschränkung bei Wohnnutzung: Bei Erbbaurechten, die dem Wohnungsbau dienen, begrenzt § 9a ErbbauRG die Anpassung: Sie darf frühestens nach drei Jahren erfolgen und muss die "allgemeine wirtschaftliche Lage" angemessen berücksichtigen; eine überproportionale Steigerung zulasten des Erbbauberechtigten ist unzulässig und kann gerichtlich überprüft werden.
• Preisklauselgesetz: Da es sich um eine Wertsicherungsklausel handelt, muss sie den Vorgaben des Preisklauselgesetzes (PrKG) genügen, insbesondere zulässig und hinreichend bestimmt formuliert sein.
• Auswirkung auf Finanzierung und Verkehrswert: Für Käufer und finanzierende Banken ist die Ausgestaltung der Anpassungsklausel zentral, weil ein stark steigender Erbbauzins die laufende Belastung und damit die Beleihungsfähigkeit erheblich verändern kann. Fehlt eine wirksame Anpassungsklausel, bleibt der Erbbauzins über die gesamte Laufzeit nominal gleich, was den Erbbauverpflichteten real benachteiligt.
• Streitpotenzial: Unklare oder unangemessene Anpassungsklauseln sind häufiger Streitgegenstand zwischen Erbbauberechtigten und -verpflichteten, insbesondere bei kirchlichen und kommunalen Erbbaurechten mit sehr alten Verträgen.

Ein 1975 bestellter Erbbauzins von 2.000 DM (heute umgerechnet ca. 1.023 Euro) jährlich enthält eine Klausel, wonach der Zins alle drei Jahre entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes angepasst wird. 2024 führt dies nach mehreren Anpassungsstufen zu einem aktuellen Erbbauzins von rund 3.400 Euro jährlich.