Erbbauzins (steuerliche Behandlung)
Auch: Erbbauzins Besteuerung · Erbpachtzins steuerlich
Der Erbbauzins ist das laufende Entgelt, das der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer für das Recht zahlt, auf dessen Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Steuerlich ist er beim Eigentümer eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung, beim Erbbauberechtigten – sofern das Gebäude der Einkünfteerzielung dient – als Werbungskosten oder Betriebsausgabe abziehbar.
Ausführliche Erklärung
Das Erbbaurecht (ErbbauRG) trennt Grundstückseigentum und Gebäudeeigentum: Der Erbbauberechtigte errichtet und nutzt ein Gebäude auf fremdem Grund, der Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsausgeber) erhält dafür den Erbbauzins.
- Beim Grundstückseigentümer: Der laufende Erbbauzins ist eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), da er für die zeitlich begrenzte Überlassung eines Rechts an einem Grundstück gezahlt wird. Er unterliegt der normalen Einkommensteuer des Eigentümers.
- Beim Erbbauberechtigten: Nutzt er das errichtete Gebäude zur Erzielung von Einkünften (Vermietung, Gewerbebetrieb), ist der gezahlte Erbbauzins Werbungskosten bzw. Betriebsausgabe. Bei Eigennutzung zu Wohnzwecken ist er hingegen steuerlich nicht abziehbar (wie bei jeder anderen privaten Wohnkostenkomponente auch).
- Einmalzahlungen/Vorauszahlungen: Wird der Erbbauzins nicht laufend, sondern als Einmalbetrag für mehrere Jahre im Voraus gezahlt, ist dieser Betrag beim Empfänger grundsätzlich gleichmäßig über den Zeitraum zu verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird (§ 11 Abs. 1 Satz 3 EStG bei Zahlungen für mehr als 5 Jahre); Bilanzierende bilden entsprechend einen passiven Rechnungsabgrenzungsposten.
- Anpassungsklauseln: Erbbauzinsen enthalten meist eine Wertsicherungsklausel (Anpassung an den Verbraucherpreisindex); Erhöhungen sind beim Eigentümer im Zuflusszeitpunkt zu versteuern, beim Nutzer im Zahlungszeitpunkt abziehbar.
- Gebäude-AfA unberührt: Der Erbbauzins ist von der AfA auf das Gebäude zu unterscheiden – der Erbbauberechtigte schreibt das von ihm errichtete Gebäude nach den allgemeinen Regeln (§ 7 EStG) ab, unabhängig vom gezahlten Erbbauzins.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung von Erbbaurechtsobjekten müssen Käufer über die laufende finanzielle Belastung durch den Erbbauzins und dessen unterschiedliche steuerliche Behandlung je nach Nutzungsart aufgeklärt werden, da dies die Rentabilitätsrechnung erheblich beeinflusst.
Beispiel aus der Praxis
Eine Kommune vergibt ein Grundstück im Erbbaurecht an einen Investor, der darauf ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung errichtet. Der Investor zahlt jährlich 15.000 Euro Erbbauzins, den er als Werbungskosten von seinen Mieteinnahmen abzieht. Die Kommune versteuert die erhaltenen 15.000 Euro als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.