Erbbaurechtsvertrag

Da das Erbbaurechtsgesetz den Vertragsparteien erhebliche Gestaltungsfreiheit lässt, ist der Erbbaurechtsvertrag das zentrale Dokument, das die konkreten wirtschaftlichen und rechtlichen Bedingungen festlegt. Typische Regelungsinhalte, die Makler kennen und bei der Objektprüfung beachten sollten:

• Laufzeit: Meist 60 bis 99 Jahre, teils mit Verlängerungsoption zugunsten des Erbbauberechtigten.
• Erbbauzins und Wertsicherungsklausel: Höhe (üblich 3-6 % des Bodenwerts p.a.), Zahlungsmodalitäten sowie eine Anpassungsklausel, die den Zins an die Entwicklung eines Preisindexes koppelt.
• Nutzungszweck und Bauverpflichtung: Regelmäßig wird eine Frist vorgegeben, innerhalb derer der Erbbauberechtigte das vereinbarte Bauwerk zu errichten hat, sowie Vorgaben zur zulässigen Nutzung (Wohnen, Gewerbe).
• Zustimmungsvorbehalte: Übertragung des Erbbaurechts oder Belastung mit Grundpfandrechten bedürfen häufig der Zustimmung des Grundstückseigentümers (§ 5 ErbbauRG); ein etwaiges Vorkaufsrecht des Eigentümers bei Weiterveräußerung ist ebenfalls üblich.
• Heimfallregelung: Definiert, unter welchen Voraussetzungen (z. B. Zahlungsverzug über einen bestimmten Zeitraum, Insolvenz, zweckwidrige Nutzung) der Eigentümer die Übertragung des Erbbaurechts verlangen kann sowie die Höhe der dafür zu zahlenden Entschädigung.
• Entschädigung bei Zeitablauf: Regelt, in welcher Höhe der Grundstückseigentümer den Erbbauberechtigten bei regulärem Ablauf des Erbbaurechts für das errichtete Bauwerk entschädigt. § 27 Abs. 1 ErbbauRG schreibt selbst keine feste Quote vor – die Höhe wird meist vertraglich festgelegt; nur bei Erbbaurechten zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise gilt ein gesetzliches Mindestmaß von zwei Dritteln des gemeinen Werts (§ 27 Abs. 2 ErbbauRG).
• Instandhaltungs- und Versicherungspflichten: Wer für Erhaltung, Versicherung und ggf. Grundsteuer des Objekts aufkommt.
• Beurkundungspflicht: Als Verpflichtung zur Bestellung eines Rechts an einem Grundstück bedarf der Erbbaurechtsvertrag der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB analog) und der Eintragung im Erbbaugrundbuch zur dinglichen Wirksamkeit.

Eine Kirchengemeinde und ein Bauträger schließen einen Erbbaurechtsvertrag über 75 Jahre. Darin wird ein Erbbauzins von 4 % des Bodenwerts mit Indexklausel vereinbart, eine Bauverpflichtung innerhalb von drei Jahren festgelegt und geregelt, dass die Gemeinde bei Vertragsverstößen ein Heimfallrecht gegen Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswerts hat.