Erbbauverpflichteter

Im Erbbaurechtsverhältnis stehen sich zwei Parteien gegenüber: der Erbbauverpflichtete (auch Erbbaugeber oder Grundstückseigentümer genannt) als Eigentümer des belasteten Grundstücks und der Erbbauberechtigte, der gegen Zahlung des Erbbauzinses das Recht erhält, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen.

Für Makler wichtige Aspekte:

• Rollenverteilung: Der Erbbauverpflichtete ist typischerweise die Kirche, eine Kommune, Stiftung oder ein vermögender Privateigentümer, der das Grundstück nicht verkaufen, aber wirtschaftlich verwerten möchte. Erbbauverpflichtete sind häufig Körperschaften des öffentlichen Rechts oder kirchliche Institutionen, die langfristig gebundenes Vermögen erhalten wollen.
• Rechte des Erbbauverpflichteten: Anspruch auf den vereinbarten Erbbauzins (meist dinglich als Reallast gesichert), Zustimmungsvorbehalte bei Übertragung/Belastung des Erbbaurechts (§ 5 ErbbauRG), Heimfallrecht bei erheblichem Vertragsverstoß des Erbbauberechtigten (§ 2 Nr. 4, §§ 32 ff. ErbbauRG) sowie – nach Ablauf der Vertragslaufzeit – Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks samt Entschädigungspflicht für das errichtete Bauwerk (§ 27 ErbbauRG).
• Pflichten: Duldung der Bebauung und Nutzung durch den Erbbauberechtigten während der Vertragslaufzeit; keine Einwirkung auf das Bauwerk.
• Praxisrelevanz: Beim Verkauf einer erbbaurechtsbelasteten Immobilie ist stets zu klären, wer Erbbauverpflichteter ist, ob dieser zustimmungspflichtig ist (Zustimmungsklausel im Erbbaurechtsvertrag) und wie sich Restlaufzeit sowie Heimfallregelung auf den Verkehrswert auswirken.

Eine Kirchengemeinde ist Eigentümerin eines Baugrundstücks und bestellt zugunsten eines Bauträgers ein Erbbaurecht über 80 Jahre. Die Kirchengemeinde bleibt als Erbbauverpflichtete im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, erhält jährlich den vereinbarten Erbbauzins und kann nach Vertragsablauf über das Grundstück samt Gebäude wieder verfügen.