Bundes-Bodenschutzgesetz

Für Makler ist das BBodSchG vor allem beim Verkauf von Gewerbeflächen, Brachflächen und Grundstücken mit unklarer Vornutzung wichtig, weil es die Haftungsverteilung für Altlasten regelt.

Kernpunkte des Gesetzes:

• Störerprinzip: Sanierungspflichtig sind nach § 4 BBodSchG der Verursacher der Bodenverunreinigung, dessen Gesamtrechtsnachfolger, der Grundstückseigentümer sowie der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück. Wichtig für Käufer: Auch wer eine Altlast nicht selbst verursacht hat, kann als neuer Eigentümer zur Sanierung herangezogen werden!
• Altlasten und schädliche Bodenveränderungen: Das Gesetz unterscheidet zwischen Altablagerungen (stillgelegte Abfallentsorgungsanlagen) und Altstandorten (Grundstücke ehemaliger Anlagen, in denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde).
• Untersuchungs- und Sanierungspflichten: Bei Verdacht auf eine schädliche Bodenveränderung kann die zuständige Behörde eine Gefährdungsabschätzung, Detailuntersuchung und ggf. Sanierung anordnen (§§ 9, 10 BBodSchG).
• Altlastenkataster: Die Bundesländer führen Altlastenkataster/-verdachtsflächenkataster, in denen bekannte oder vermutete Altlastenstandorte erfasst sind – ein Abgleich vor dem Grundstückskauf ist dringend zu empfehlen.
• Bedeutung für den Kaufvertrag: Da Altlasten erhebliche wirtschaftliche Risiken bergen, sollten Kaufverträge über gewerblich vorgenutzte Grundstücke Regelungen zu Freistellungen, Garantien oder Haftungsausschlüssen bezüglich Altlasten enthalten. Ein genereller Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag schützt den Verkäufer zivilrechtlich, ändert aber nichts an der öffentlich-rechtlichen Sanierungspflicht des neuen Eigentümers gegenüber der Behörde.

Für Makler folgt daraus eine erhöhte Aufklärungspflicht: Bei bekannten oder erkennbaren Anhaltspunkten für eine Altlast (z. B. ehemalige Tankstelle, Gewerbebetrieb) muss der Interessent informiert werden, auch wenn keine gesicherten Untersuchungsergebnisse vorliegen.

Ein Investor kauft ein ehemaliges Tankstellengrundstück, ohne die Altlastensituation zu prüfen. Nach dem Kauf stellt sich eine Mineralölverunreinigung im Boden heraus; die Behörde verpflichtet ihn als neuen Eigentümer zur Sanierung, unabhängig davon, dass er die Verunreinigung nicht verursacht hat. Ein vorheriger Blick ins Altlastenkataster und eine vertragliche Freistellungsklausel hätten dieses Risiko absichern können.