Büroimmobilie

Büroimmobilien bilden neben Einzelhandels-, Logistik- und Wohnimmobilien eines der wichtigsten Marktsegmente der Gewerbeimmobilienwirtschaft. Sie reichen von einzelnen Bürohäusern über Bürokomplexe in Geschäftsvierteln bis hin zu Büroflächen als Teil gemischt genutzter Objekte (z. B. mit Einzelhandel im Erdgeschoss). Typische Kennzahlen bei der Analyse von Büroimmobilien sind die Mietfläche nach gif-Richtlinie (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung), die Drittverwendungsfähigkeit der Grundrisse, die Ausstattungsklasse (A-, B- oder C-Lage bzw. -Standard) sowie die Leerstandsquote und durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge.

Vermietet werden Büroimmobilien in Deutschland regelmäßig auf Basis eines Gewerbemietvertrags, für den – anders als bei der Wohnraummiete – weitgehend Vertragsfreiheit gilt: Kündigungsfristen, Staffel- oder Indexmieten, Instandhaltungspflichten und die Umlage von Betriebskosten können zwischen den Parteien flexibler vereinbart werden als im Wohnraummietrecht. Die zwingenden Mieterschutzvorschriften des Wohnraummietrechts (z. B. Kündigungsschutz nach § 573 BGB) finden auf Büromietverträge grundsätzlich keine Anwendung.

Bei Investment- und Wertermittlung spielen bei Büroimmobilien insbesondere die Mieterstruktur (Single- oder Multi-Tenant), die Flexibilität der Flächen für unterschiedliche Nutzungskonzepte (z. B. Open-Space, Zellenbüro, Coworking) sowie energetische Standards eine zentrale Rolle für die Werthaltigkeit.

Ein Investor erwirbt ein zehnstöckiges Bürogebäude in zentraler Innenstadtlage, das an mehrere Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen vermietet ist. Die Mietverträge enthalten indexierte Staffelmieten und laufen über unterschiedliche Zeiträume, was das Ausfallrisiko der Büroimmobilie streut.