Mehrmietereinheit

Im Gewerbeimmobilienmarkt unterscheidet man grundlegend zwischen Single-Tenant-Objekten, die vollständig an einen Mieter vermietet sind, und Multi-Tenant- bzw. Mehrmieterobjekten, bei denen verschiedene Unternehmen jeweils Teilflächen eines Gebäudes nutzen. Typische Beispiele sind Bürogebäude, in denen mehrere Firmen einzelne Stockwerke oder Flächenabschnitte mieten, sowie Einzelhandelsobjekte oder Businessparks mit mehreren Ladeneinheiten.

Für Vermieter und Verwalter bringt eine Mehrmietereinheit ein anderes Risikoprofil als eine Einzelmieterimmobilie: Fällt ein Mieter aus, entsteht in der Regel nur ein Teilausfall der Mieteinnahmen, während bei einem Single-Tenant-Objekt der gesamte Cashflow wegbricht. Gleichzeitig steigt der Verwaltungsaufwand, da mehrere Mietverträge mit unterschiedlichen Laufzeiten, Konditionen und Nebenkostenschlüsseln zu betreuen sind. Auch die Aufteilung der Betriebskosten auf die einzelnen Mieteinheiten (etwa nach Flächenanteil) erfordert eine sorgfältige Abrechnungssystematik.

Bei der Wertermittlung und Investmentbewertung wird die Mieterstruktur (Tenant-Mix) einer Mehrmietereinheit häufig eigens analysiert, unter anderem hinsichtlich Bonität, Branchenmix und durchschnittlicher Restlaufzeit der Mietverträge (WALT), da diese Faktoren die Stabilität der Erträge maßgeblich beeinflussen.

Ein Investor erwirbt ein Bürogebäude, in dem eine Anwaltskanzlei zwei Etagen, eine IT-Firma eine Etage und ein Coworking-Anbieter das Erdgeschoss belegen. Da es sich um eine Mehrmietereinheit handelt, wirkt sich die Kündigung eines einzelnen Mieters nur begrenzt auf die Gesamtmieteinnahmen aus.