Mehrheitsbeschluss
Auch: Beschluss mit einfacher Mehrheit
Ein Mehrheitsbeschluss ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der zustande kommt, wenn mehr Stimmen dafür als dagegen abgegeben werden. Er ist die gesetzliche Regelform der Beschlussfassung im Wohnungseigentumsrecht.
Ausführliche Erklärung
Nach § 25 Abs. 1 WEG werden Beschlüsse der Wohnungseigentümer, soweit das Gesetz oder eine Vereinbarung nichts anderes bestimmt, mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Enthaltungen zählen dabei nicht mit, entscheidend ist allein das Verhältnis von Ja- zu Nein-Stimmen unter denjenigen, die tatsächlich abstimmen.
Praxisrelevante Aspekte für Makler:
- Regelfall vs. Ausnahme: Die einfache Mehrheit gilt für die meisten Beschlüsse der laufenden Verwaltung (z. B. Genehmigung des Wirtschaftsplans, Verwalterbestellung, Erhaltungsmaßnahmen). Für bestimmte einschneidende Maßnahmen sieht das Gesetz höhere Mehrheiten vor, etwa für die vereinfachte Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen (mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile, § 21 Abs. 2 WEG) oder für bauliche Veränderungen von Grund auf (einfache Mehrheit reicht seit der WEG-Reform 2020, jedoch mit besonderer Kostenregel).
- Beschlussfähigkeit: Seit der WEG-Reform 2020 ist die Versammlung unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer immer beschlussfähig (§ 25 Abs. 3 WEG a.F. wurde gestrichen) – ein früheres Quorumserfordernis entfällt, was Mehrheitsbeschlüsse auch bei geringer Präsenz ermöglicht.
- Beschlusskompetenz als Grenze: Ein Mehrheitsbeschluss ist nur wirksam, wenn die Eigentümerversammlung für die betreffende Angelegenheit überhaupt eine Beschlusskompetenz besitzt. Fehlt sie (z. B. bei Eingriffen in das Sondereigentum ohne Zustimmung des Betroffenen), ist der Beschluss nichtig, auch wenn die Mehrheit dafür gestimmt hat.
- Anfechtbarkeit: Ein formal ordnungsgemäß zustande gekommener, aber inhaltlich fehlerhafter Mehrheitsbeschluss ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar – er muss innerhalb eines Monats nach der Versammlung gerichtlich angefochten werden (§ 45 WEG), sonst wird er bestandskräftig.
Beispiel aus der Praxis
Bei einer Eigentümerversammlung mit 12 anwesenden bzw. vertretenen Eigentümern stimmen 7 für die Beauftragung einer neuen Verwaltungsgesellschaft, 4 dagegen, 1 enthält sich. Da die Enthaltung nicht mitzählt, ist der Beschluss mit 7 zu 4 Stimmen wirksam mit einfacher Mehrheit gefasst.
Rechtsgrundlage
- § 25 Abs. 1 WEG – gesetzlicher Regelfall der einfachen Mehrheit für Beschlüsse.
- § 21 Abs. 2 WEG – qualifizierte Mehrheitserfordernisse bei bestimmten Kostenverteilungsbeschlüssen zu baulichen Veränderungen.
- § 45 WEG – Frist zur Anfechtung fehlerhafter Mehrheitsbeschlüsse.