Mehrhausanlage
Auch: Mehrhaus-WEG · Wohnanlage mit mehreren Gebäuden
Eine Mehrhausanlage ist eine Wohnungseigentumsanlage, bei der sich auf einem gemeinsamen Grundstück mehrere selbstständige Gebäude (Häuser) befinden, die jedoch – anders als bei getrennten Grundstücken – rechtlich eine einzige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bilden.
Ausführliche Erklärung
Nach dem Grundprinzip des WEG entsteht mit der Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum eine rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a WEG), die sich auf das gesamte Grundstück und alle darauf errichteten Gebäude bezieht – auch wenn es sich um mehrere, baulich getrennte Häuser handelt (z. B. Haus 1 bis Haus 4 einer Reihenhausanlage oder eines Wohnparks).
Praxisrelevante Besonderheiten:
- Eine Gemeinschaft, mehrere Häuser: Rechtlich bleibt es bei einer einzigen GdWE, auch wenn faktisch getrennte Gebäude mit eigenen Eingängen, Treppenhäusern und Aufzügen bestehen.
- Untergemeinschaften: Zur Vereinfachung der Verwaltung wird in der Gemeinschaftsordnung häufig eine Untergliederung in Untergemeinschaften vereinbart – etwa für gebäudebezogene Kosten (Treppenhausreinigung, Aufzug, Dach) oder für gebäudespezifische Beschlussfassungen. Untergemeinschaften sind nicht rechtsfähig, sondern eine interne Organisationsform innerhalb der Gesamtgemeinschaft.
- Kostenverteilung: Kosten, die nur ein Gebäude betreffen (z. B. Aufzugswartung in Haus 2), werden über einen objektbezogenen Kostenschlüssel nur auf die Eigentümer dieses Gebäudes umgelegt – dies muss in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich geregelt sein, sonst gilt der allgemeine Verteilerschlüssel für die Gesamtanlage.
- Beschlussfassung: Grundsätzlich beschließt die Gesamtversammmlung aller Eigentümer; nur bei entsprechender Vereinbarung können bestimmte Angelegenheiten in gesonderten Versammlungen der jeweiligen Untergemeinschaft beschlossen werden.
- Für Makler ist bei Mehrhausanlagen besonders wichtig, die genaue Kostenzuordnung und etwaige Untergemeinschaftsregelungen zu prüfen, da diese erheblichen Einfluss auf die individuelle Kostenbelastung eines Käufers haben können.
Beispiel aus der Praxis
Eine Wohnanlage besteht aus vier baugleichen Mehrfamilienhäusern auf einem gemeinsamen Grundstück mit gemeinsamer Tiefgarage. Rechtlich bilden alle Eigentümer eine einzige GdWE. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass Kosten für die jeweilige Hausreinigung und den hausinternen Aufzug nur auf die Eigentümer des jeweiligen Hauses umgelegt werden, während Kosten für Tiefgarage und Außenanlagen von allen vier Häusern gemeinsam getragen werden.
Rechtsgrundlage
- § 1 WEG – Grundlage der Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum.
- § 10 Abs. 1 WEG – Grundsätzliche Möglichkeit, die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer durch Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung) näher zu regeln, einschließlich Untergemeinschaftsstrukturen.
- Keine eigenständige gesetzliche Definition der „Mehrhausanlage“; die rechtliche Einordnung ergibt sich aus der Teilungserklärung.