Concierge-Kosten
Auch: Pförtnerkosten · Empfangsdienstkosten
Concierge-Kosten sind die Personalkosten für einen Empfangs- oder Pförtnerdienst, der in gehobenen Wohnanlagen oder Bürogebäuden Aufgaben wie Postannahme, Zutrittskontrolle und Auskunft übernimmt. Ob und in welchem Umfang sie auf Mieter umgelegt werden dürfen, ist rechtlich nicht eindeutig geregelt und häufig Streitpunkt.
Ausführliche Erklärung
Der Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV kennt keine eigene Position "Concierge" – hier ist Sorgfalt bei der vertraglichen Gestaltung gefragt:
- Abgrenzung zum Hauswart: Soweit der Concierge hauswartähnliche Tätigkeiten ausübt (Kontrolle der Anlage, kleinere Instandhaltungsarbeiten, Reinigungsaufsicht), können anteilige Kosten über § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswartkosten) umgelegt werden – allerdings ohne den Verwaltungsanteil der Tätigkeit, der nicht umlagefähig ist.
- Reine Sicherheits- und Repräsentationsfunktion nicht umlagefähig: Übernimmt der Concierge überwiegend Empfangs-, Sicherheits- oder Repräsentationsaufgaben ohne Bezug zur Instandhaltung, gilt dies überwiegend als nicht umlagefähiger Luxusaufwand bzw. Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV schließt Verwaltungskosten explizit aus).
- Als "sonstige Betriebskosten" möglich: Eine Umlage ist nur zulässig, wenn die Concierge-Leistung im Mietvertrag konkret als eigene Kostenposition benannt wird (§ 2 Nr. 17 BetrKV) und die Rechtsprechung dies im Einzelfall anerkennt – pauschale Formulierungen genügen nicht.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermietung hochwertiger Wohn- oder Gewerbeimmobilien mit Concierge-Service sollte der Makler auf die rechtliche Unsicherheit hinweisen und empfehlen, die Kostenverteilung im Mietvertrag präzise und einzelfallbezogen zu regeln, um spätere Rückforderungen zu vermeiden.
- Alternative Gestaltung: In manchen Fällen wird der Concierge-Service als freiwillige Zusatzleistung außerhalb der Betriebskostenabrechnung separat vereinbart und gesondert bezahlt, um Rechtsunsicherheiten zu umgehen.
Beispiel aus der Praxis
In einer Neubau-Eigentumswohnanlage mit Concierge-Service verlangt der Vermieter anteilige Kosten von 40 Euro monatlich über die Nebenkostenabrechnung. Da der Mietvertrag die Position "Concierge-Service" konkret benennt und die Tätigkeiten teilweise hauswartähnlich sind (Paketannahme, Kontrolle der Gemeinschaftsflächen), wird die Umlage in diesem Umfang als zulässig anerkannt – ein reiner "Repräsentations-Concierge" ohne Sachbezug wäre hingegen nicht umlagefähig gewesen.
Rechtsgrundlage
- § 2 Nr. 14 BetrKV – Erlaubt die Umlage von Hauswartkosten, worunter hauswartähnliche Concierge-Tätigkeiten teilweise fallen können.
- § 2 Nr. 17 BetrKV – Ermöglicht die Umlage konkret benannter "sonstiger Betriebskosten", sofern eindeutig vereinbart.
- § 1 Abs. 2 BetrKV – Schließt Verwaltungskosten von der Umlagefähigkeit generell aus.