Dachflächenpachtvertrag

Dachflächenpachtverträge sind angesichts des Ausbaus erneuerbarer Energien praxisrelevant vor allem bei großen Gewerbe-, Hallen- und Scheunendächern, deren Eigentümer die Fläche nicht selbst für eine Photovoltaikanlage nutzen möchten, aber ein zusätzliches, planbares Nutzungsentgelt erzielen wollen.

Wesentliche Vertragsinhalte und Praxisfragen:

• Rechtsnatur: Überwiegend wird der Vertrag als Pachtvertrag nach § 581 BGB eingeordnet, da der Pächter durch den Betrieb der Anlage wirtschaftliche Erträge (Stromerlöse, Einspeisevergütung) aus der überlassenen Fläche zieht; je nach konkreter Ausgestaltung wird in der Praxis auch von einem Mietvertrag oder gemischttypischen Nutzungsvertrag gesprochen – die genaue Einordnung ist in der Literatur nicht abschließend geklärt und richtet sich nach dem Vertragsschwerpunkt im Einzelfall.
• Vertragslaufzeit: Üblich sind Laufzeiten von 20 bis 30 Jahren, orientiert an der technischen Lebensdauer der Anlage und – bei älteren Verträgen – an der Förderdauer nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG).
• Nutzungsentgelt: Vergütung erfolgt meist als fester Betrag pro Quadratmeter und Jahr, teils ergänzt um eine umsatz- oder ertragsabhängige Komponente.
• Sicherung: Wegen der langen Laufzeit wird das Nutzungsrecht häufig zusätzlich durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch abgesichert, insbesondere wenn Fremdkapital für die Anlage aufgenommen wird und die finanzierende Bank eine dingliche Absicherung verlangt.
• Verkehrssicherung, Versicherung, Rückbau: Der Vertrag regelt regelmäßig, wer für die Standsicherheit des Dachs und der Anlage haftet, wer die Anlage versichert und wer nach Vertragsende zum Rückbau verpflichtet ist.
• Auswirkung auf Gebäudeverkauf: Beim Verkauf des Gebäudes geht ein bestehender Dachflächenpachtvertrag grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln ("Kauf bricht nicht Pacht", § 566 BGB analog über § 581 Abs. 2 BGB) auf den Käufer über; Makler müssen Käufer über bestehende Verträge, deren Restlaufzeit und Entgelthöhe informieren, da diese die Nutzungsmöglichkeiten des Dachs (z.B. für eine eigene PV-Anlage) langfristig einschränken.

Der Eigentümer einer großen Lagerhalle verpachtet die 2.000 m² große Dachfläche für 25 Jahre an ein Solarunternehmen, das darauf eine Photovoltaikanlage errichtet und betreibt. Der Eigentümer erhält jährlich ein festes Nutzungsentgelt pro Quadratmeter; das Nutzungsrecht des Solarunternehmens wird zusätzlich als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert.