Dachgeschosswohnung
Auch: DG-Wohnung · Dachwohnung
Eine Dachgeschosswohnung liegt im ausgebauten Dachgeschoss eines Gebäudes und ist typischerweise durch Dachschrägen, Gauben oder Dachflächenfenster geprägt. Sie bietet oft besonderen Wohncharakter und in vielen Lagen eine attraktive Aussicht, stellt aber wegen der Schrägen besondere Anforderungen an die Wohnflächenberechnung.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Dachgeschosswohnung ein Objekttyp mit eigenen Bewertungs- und Vermarktungsbesonderheiten:
- Wohnflächenberechnung: Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen Räume mit einer lichten Höhe unter 1 m nicht zur Wohnfläche, Bereiche zwischen 1 m und 2 m lichter Höhe nur zur Hälfte, erst ab 2 m voll. Dies führt dazu, dass die tatsächlich nutzbare Fläche oft deutlich von der Grundfläche abweicht – ein zentraler Punkt bei der korrekten Exposé-Angabe.
- Geschossflächen-Abgrenzung: Zu unterscheiden ist die Wohnfläche von der Geschossfläche (Bruttogrundfläche), die im Rahmen des Baurechts u. a. für die Berechnung der Geschossflächenzahl (GFZ) herangezogen wird und andere Maßstäbe anlegt als die Wohnflächenverordnung.
- Vollgeschoss vs. Dachgeschoss: Ob ein Dachgeschoss bauordnungsrechtlich als Vollgeschoss zählt, hängt von der lichten Raumhöhe über einem bestimmten Flächenanteil ab (länderspezifisch unterschiedlich geregelt) – relevant für die zulässige Geschosszahl und ggf. für die Grundsteuer- und Grunderwerbsteuerbemessung bei Neubauten.
- Bauliche Besonderheiten: Dachschrägen schränken die Möblierbarkeit ein, Gauben und Dachflächenfenster schaffen zusätzliches Tageslicht und Kopffreiheit; ein nachträglicher Dachgeschossausbau erfordert häufig eine Baugenehmigung sowie Nachweise zu Statik, Brandschutz und Wärmedämmung.
- Klimatische Aspekte: Sommerlicher Hitzeschutz (Dachdämmung, Verschattung) ist ein wichtiges Verkaufs- bzw. Aufklärungsthema, da Dachgeschosswohnungen ohne ausreichende Dämmung im Sommer stark aufheizen können.
- Marktposition: In vielen Städten sind gut ausgebaute Dachgeschosswohnungen mit Terrasse oder Dachloggia besonders gefragt und erzielen Preisaufschläge gegenüber vergleichbaren Wohnungen in mittleren Geschossen.
Beispiel aus der Praxis
Eine 90 m² große Dachgeschosswohnung in einem Altbau hat laut Grundriss 110 m² Grundfläche, wovon durch die Dachschrägen 20 m² gemäß Wohnflächenverordnung nur zur Hälfte oder gar nicht angerechnet werden – der Makler muss im Exposé die korrekt berechnete Wohnfläche (90 m²) und nicht die reine Grundfläche angeben.
Rechtsgrundlage
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) – regelt die Anrechnung von Dachschrägen und Raumhöhen bei der Wohnflächenberechnung.
- Landesbauordnungen (LBO) – definieren, wann ein Dachgeschoss als Vollgeschoss gilt und welche Anforderungen an Ausbau, Belichtung und Fluchtwege bestehen.