Denkmalschutz – steuerliche Vorteile
Auch: Denkmalabschreibung · Denkmal-AfA
Für Baudenkmale sieht das Einkommensteuerrecht erhöhte Absetzungen für Sanierungs- und Modernisierungskosten vor. Vermieter können nach § 7i EStG, Eigennutzer nach § 10f EStG jährlich einen erhöhten Prozentsatz der begünstigten Aufwendungen steuerlich geltend machen; § 11b EStG regelt zusätzlich den Abzug von Erhaltungsaufwand.
Ausführliche Erklärung
Denkmalgeschützte Immobilien sind für Eigentümer mit erhöhten Instandhaltungspflichten und oft höheren Sanierungskosten verbunden. Als Ausgleich gewährt das Einkommensteuergesetz drei aufeinander abgestimmte Vergünstigungen für Herstellungs- bzw. Erhaltungsaufwendungen an Baudenkmalen und Gebäuden in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen:
- § 7i EStG – gilt für Gebäude, die zur Einkünfteerzielung genutzt werden (Vermietung). Begünstigte Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, können mit bis zu 9 % jährlich im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren, danach mit bis zu 7 % in den folgenden vier Jahren abgeschrieben werden – zusätzlich zur regulären AfA nach § 7 EStG.
- § 10f EStG – gilt für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale. Hier können die begünstigten Aufwendungen über zehn Jahre verteilt mit jeweils bis zu 9 % jährlich als Sonderausgaben abgezogen werden.
- § 11b EStG – betrifft Erhaltungsaufwand (im Gegensatz zu Herstellungsaufwand) an Baudenkmalen. Solcher Aufwand kann entweder sofort als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abgezogen oder auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden.
Voraussetzung für alle drei Vergünstigungen ist die vorherige Abstimmung der Baumaßnahmen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde und eine entsprechende Bescheinigung dieser Behörde, dass die Maßnahmen zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich und mit ihr abgestimmt waren. Ohne diese denkmalrechtliche Bescheinigung ist keine der Sonderabschreibungen möglich.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar erwirbt ein denkmalgeschütztes Stadthaus und investiert 200.000 Euro in eine denkmalgerechte Sanierung, die vorab mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt wurde. Nutzen sie das Haus selbst zu Wohnzwecken, können sie über zehn Jahre jährlich 9 % der Sanierungskosten (18.000 Euro) als Sonderausgaben von der Steuer absetzen. Vermieten sie das Haus stattdessen, greift § 7i EStG mit vergleichbaren Abschreibungssätzen über zwölf Jahre.
Rechtsgrundlage
- § 7i EStG – erhöhte Absetzungen bei vermieteten Baudenkmalen (bis zu 9 % über 8 Jahre, danach bis zu 7 % über 4 Jahre).
- § 10f EStG – Sonderausgabenabzug bei selbstgenutzten Baudenkmalen (bis zu 9 % über 10 Jahre).
- § 11b EStG – Behandlung von Erhaltungsaufwand an Baudenkmalen (Sofortabzug oder Verteilung über 2 bis 5 Jahre).