Dingliche Belastung

Zur Bestellung einer dinglichen Belastung sind nach § 873 BGB grundsätzlich zwei Elemente erforderlich: die Einigung zwischen dem Berechtigten und dem Grundstückseigentümer über die Rechtsänderung sowie die Eintragung dieser Rechtsänderung in das Grundbuch. Erst mit der Eintragung entsteht das dingliche Recht und entfaltet seine Wirkung gegenüber jedermann, also auch gegenüber späteren Erwerbern des Grundstücks.

Typische dingliche Belastungen sind:

• Grundpfandrechte (Grundbuch Abteilung III): Grundschuld und Hypothek dienen der Absicherung von Darlehen; sie räumen dem Gläubiger das Recht ein, sich bei Zahlungsausfall aus dem Grundstück zu befriedigen (Zwangsversteigerung).
• Dienstbarkeiten (Grundbuch Abteilung II): Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB) und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten räumen dem Berechtigten bestimmte Nutzungsrechte ein, etwa ein Wegerecht oder Leitungsrecht.
• Nießbrauch (§ 1030 BGB): umfassendes Nutzungsrecht an der gesamten Sache einschließlich der Fruchtziehung, häufig im Rahmen vorweggenommener Erbfolge bestellt.
• Reallasten (§ 1105 BGB): wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück, etwa Wohnrechte mit Versorgungsleistungen.
• Vorkaufsrechte und Vormerkungen, soweit sie im Grundbuch gesichert sind.

Für den Immobilienerwerb ist die Prüfung der eingetragenen dinglichen Belastungen im Grundbuchauszug essenziell: Sie gehen mit dem Eigentum auf den Erwerber über, sofern sie nicht vor der Eigentumsumschreibung gelöscht werden. Beim Notartermin wird deshalb regelmäßig geregelt, welche Belastungen zur Löschung kommen und welche bestehen bleiben (etwa ein fortbestehendes Wohnrecht).

Ein Grundstück ist im Grundbuch mit einer Grundschuld zugunsten einer Bank sowie einem Wegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks belastet. Verkauft der Eigentümer das Grundstück, gehen beide dinglichen Belastungen grundsätzlich auf den Käufer über, sofern die Grundschuld nicht vorher abgelöst und gelöscht wird und das Wegerecht nicht gesondert aufgehoben wird.