Nießbrauch

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) gehört zu den wichtigsten Instrumenten der vorweggenommenen Erbfolge und Vermögensnachfolge im deutschen Immobilienrecht und ist für Makler in mehrfacher Hinsicht praxisrelevant:

• Umfang des Rechts: Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen, aber auch vermieten oder verpachten und die daraus resultierenden Erträge vollständig für sich behalten – im Gegensatz zum reinen Wohnungsrecht (§ 1093 BGB), das nur die Eigennutzung erlaubt.
• Bestellung: Der Nießbrauch wird durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (Abteilung II) bestellt (§§ 873, 1032 BGB) und kann sowohl entgeltlich als auch – im Familienkontext am häufigsten – unentgeltlich eingeräumt werden.
• Typischer Anwendungsfall - vorweggenommene Erbfolge: Eltern übertragen eine Immobilie zu Lebzeiten auf ihre Kinder, behalten sich aber den Nießbrauch vor, um weiterhin Mieteinnahmen zu erhalten oder die Immobilie selbst zu bewohnen. Dies reduziert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung erheblich, da der kapitalisierte Nießbrauchswert vom Immobilienwert abgezogen wird.
• Nicht übertragbar, nicht vererblich: Der Nießbrauch ist höchstpersönlich (§ 1059 BGB) – er kann nicht verkauft, vererbt oder auf Dauer übertragen werden (die Ausübung kann aber einem Dritten überlassen werden) und erlischt spätestens mit dem Tod des Nießbrauchers.
• Lastentragung: Grundsätzlich trägt der Nießbraucher die gewöhnlichen Erhaltungskosten sowie die öffentlichen Lasten (§§ 1041, 1047 BGB); außergewöhnliche Ausbesserungen können beim Eigentümer verbleiben, sofern nicht abweichend vereinbart (siehe Nettonießbrauch).
• Wertermittlung: Bei der Verkehrswertermittlung wird der Kapitalwert des Nießbrauchs nach der erwarteten Restlaufzeit (Lebenserwartung) und dem erzielbaren Jahresertrag berechnet und vom lastenfreien Verkehrswert abgezogen – ein zentraler Faktor bei der Bewertung "belasteter" Immobilien.
• Zwangsversteigerung: Ein im Rang vorgehender Nießbrauch bleibt auch bei einer Zwangsversteigerung grundsätzlich bestehen und mindert das erzielbare Gebot erheblich.
• Praxisrelevanz für Makler: Immobilien mit eingetragenem Nießbrauch sind für den freien Markt kaum verkäuflich, da praktisch nur der "nackte" Eigentumsanteil ohne Nutzungsmöglichkeit veräußert wird – hier sind vor allem spezialisierte Investoren oder Familienangehörige als Käufer relevant.

Ein Ehepaar überträgt sein Mehrfamilienhaus im Wert von 800.000 Euro auf den Sohn, behält sich aber lebenslang den Nießbrauch vor. Es vermietet die Wohnungen weiterhin selbst und vereinnahmt die Mieteinnahmen von rund 30.000 Euro jährlich. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird bei der Schenkungsteuer vom Immobilienwert abgezogen, wodurch die steuerliche Bemessungsgrundlage der Schenkung deutlich sinkt.