Nießbrauch
Auch: Nutznießung · Nießbrauchrecht
Der Nießbrauch (auch Nutznießung genannt) ist ein dingliches Recht, das seinem Inhaber erlaubt, eine fremde Sache – etwa eine Immobilie – umfassend zu nutzen und alle daraus fließenden Erträge, insbesondere Mieteinnahmen, für sich zu behalten, ohne dass er selbst Eigentümer wird.
Ausführliche Erklärung
Grundnorm ist § 1030 BGB: Eine Sache kann so belastet werden, dass der Berechtigte zum Ziehen der Nutzungen befugt ist. Im Immobilienbereich ist der Nießbrauch vor allem als Instrument der vorweggenommenen Erbfolge und der Vermögensnachfolge von Bedeutung:
- Umfang: Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen, sie aber auch vermieten oder verpachten und die Erträge vollständig behalten. Damit geht der Nießbrauch deutlich über ein reines Wohnrecht (§ 1093 BGB) hinaus, das nur zur Eigennutzung berechtigt.
- Bestellung: Der Nießbrauch entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (Abteilung II) nach §§ 873, 1032 BGB und kann sowohl entgeltlich als auch – im Familienkontext am häufigsten – unentgeltlich bestellt werden.
- Typischer Einsatz: Eltern übertragen die Immobilie bereits zu Lebzeiten auf die Kinder, behalten sich aber den Nießbrauch vor, um weiterhin die Mieterträge zu vereinnahmen oder das Objekt selbst zu bewohnen. Das reduziert schenkungsteuerlich den Wert der übertragenen Immobilie (Nießbrauchslast mindert den Bereicherungswert) und sichert dem Übergeber wirtschaftlich die Nutzung.
- Erlöschen: Der Nießbrauch ist grundsätzlich nicht übertragbar und erlischt spätestens mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB); bei juristischen Personen spätestens mit deren Erlöschen.
Für Makler ist relevant, dass eine mit Nießbrauch belastete Immobilie zwar veräußert werden kann, der Erwerber das Nießbrauchrecht aber grundsätzlich gegen sich gelten lassen muss – die Immobilie bleibt für ihn faktisch unvermietbar und ungenutzt, solange der Nießbrauch besteht.
Beispiel aus der Praxis
Eine Mutter überträgt ihr Mehrfamilienhaus im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf ihren Sohn, behält sich jedoch den lebenslangen Nießbrauch vor. Sie bleibt damit Nutznießerin und vereinnahmt weiterhin sämtliche Mieteinnahmen, während der Sohn bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Rechtsgrundlage
- § 1030 BGB – Grundnorm des Nießbrauchs an Sachen (Recht auf Ziehung der Nutzungen).
- §§ 1032, 873 BGB – Bestellung durch Einigung und Grundbucheintragung.
- § 1061 BGB – Erlöschen des Nießbrauchs mit dem Tod des Berechtigten.