Lebenslanges Wohnrecht
Auch: Wohnrecht auf Lebenszeit · Lebenslängliches Wohnrecht
Ein lebenslanges Wohnrecht berechtigt eine bestimmte Person, eine Immobilie oder einen Teil davon bis zu ihrem Tod zu bewohnen, unabhängig davon, wem die Immobilie gehört. Es wird häufig im Rahmen von Hausübertragungen an Kinder oder bei Immobilienverrentung vereinbart.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist das lebenslange Wohnrecht ein zentraler Wertminderungsfaktor bei der Vermittlung von Immobilien, die "belastet" verkauft werden (z. B. bei Übertragung zu Lebzeiten, Immobilienverrentung oder Erbfällen). Rechtlich kann es in zwei Formen ausgestaltet werden:
- Dingliches Wohnungsrecht (§ 1093 BGB): Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen, wirkt gegenüber jedem künftigen Eigentümer und bleibt auch bei Zwangsversteigerung je nach Rang bestehen. Es berechtigt zur Nutzung des Gebäudes oder eines Gebäudeteils unter Ausschluss des Eigentümers.
- Schuldrechtliches Wohnrecht: Vertraglich vereinbart, wirkt nur zwischen den Vertragsparteien und nicht gegenüber Dritten (kein Grundbucheintrag) – bei Verkauf der Immobilie besteht daher ein erhebliches Risiko für den Wohnberechtigten.
Wesentliche Praxispunkte:
- Wertminderung: Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht mindert den Verkehrswert erheblich; die Wertminderung wird üblicherweise über den Kapitalwert der ersparten Miete berechnet (unter Berücksichtigung der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten nach Sterbetafeln).
- Abgrenzung zum Nießbrauch: Das Wohnungsrecht berechtigt nur zur eigenen Nutzung, nicht zur Vermietung an Dritte oder zur Fruchtziehung – der Nießbrauch geht weiter und umfasst auch das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Erträge zu ziehen.
- Löschung: Das Recht erlischt mit dem Tod des Berechtigten und wird dann aus dem Grundbuch gelöscht (auf Nachweis der Sterbeurkunde); bis dahin bleibt es unabhängig vom Eigentümerwechsel bestehen.
- Praxisrelevanz: Bei Verkäufen von Immobilien mit Wohnrecht muss der Makler potenzielle Käufer (häufig Kapitalanleger) über die eingeschränkte Verwertbarkeit und die Notwendigkeit einer Wertermittlung unter Berücksichtigung des Wohnrechts aufklären.
Beispiel aus der Praxis
Eine Mutter überträgt ihr Einfamilienhaus zu Lebzeiten auf ihre Tochter, lässt sich aber ein lebenslanges Wohnrecht an der Erdgeschosswohnung ins Grundbuch eintragen. Verkauft die Tochter das Haus später an einen Investor, bleibt das Wohnrecht der Mutter bestehen – der Investor kann die Wohnung erst nach deren Tod selbst nutzen oder vermieten.
Rechtsgrundlage
- § 1093 BGB – Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
- § 1030 BGB – Nießbrauch (Abgrenzung, wenn weitergehende Nutzungsrechte vereinbart werden).