Leasingerlass
Auch: Immobilienleasingerlass · Mobilien-Leasingerlass
Der Leasingerlass ist eine Sammelbezeichnung für Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen, die festlegen, unter welchen Voraussetzungen ein Leasingobjekt – bei Immobilien insbesondere Gebäude – dem Leasinggeber oder dem Leasingnehmer bilanziell und steuerlich zuzurechnen ist.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die gewerbliche Objekte mit Leasingfinanzierung vermitteln (Bauträger-Leasing, Sale-and-lease-back, Anlagen-Leasing), ist der Leasingerlass relevant, weil er die Frage der wirtschaftlichen Eigentümerschaft (§ 39 Abs. 2 Nr. 1 AO) und damit Abschreibungsberechtigung, Bilanzierung und steuerliche Auswirkungen klärt.
Kernpunkte:
- Vollamortisationsverträge: Die Grundmietzeit deckt die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Leasinggebers vollständig ab; hier entscheidet vor allem die Grundmietzeit im Verhältnis zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer sowie etwaige Kaufoptionen darüber, wem das Objekt zugerechnet wird.
- Teilamortisationsverträge: Die Leasingraten decken die Kosten des Leasinggebers nur teilweise; die Zurechnung hängt von zusätzlichen Vereinbarungen ab, etwa Andienungsrechten des Leasinggebers oder Mehrerlösbeteiligungen.
- Grundstücksleasing-Erlass: Für Immobilienleasing gelten eigene BMF-Schreiben – der Vollamortisationserlass für Immobilien vom 21.03.1972 sowie der Teilamortisationserlass für Immobilien vom 23.12.1991 –, die auf Grund und Boden sowie Gebäude getrennt eingehen, da Grund und Boden nicht abgeschrieben werden kann.
- Bilanzielle Folge: Wird das Objekt dem Leasingnehmer zugerechnet, aktiviert dieser das Objekt und schreibt es ab; wird es dem Leasinggeber zugerechnet, bleibt es in dessen Bilanz und der Leasingnehmer setzt die Raten als Betriebsausgabe an.
- Praxisrelevanz: Bei der Vermittlung leasingfinanzierter Gewerbeimmobilien oder bei Sale-and-lease-back-Transaktionen (Verkauf einer Immobilie an einen Investor mit anschließender Rückanmietung) ist die steuerliche Behandlung nach dem Leasingerlass ein wichtiges Beratungsthema, das jedoch in die Hände von Steuerberatern gehört – der Makler sollte das Thema kennen und frühzeitig ansprechen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Unternehmen least ein neu errichtetes Bürogebäude von einer Leasinggesellschaft über eine Grundmietzeit von 20 Jahren bei einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 40 Jahren, ohne Kaufoption. Nach den Kriterien des Leasingerlasses bleibt das Gebäude wirtschaftlich der Leasinggesellschaft zuzurechnen, die es bilanziert und abschreibt.
Rechtsgrundlage
- § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO – Zurechnung des wirtschaftlichen Eigentums.
- BMF-Schreiben zum Immobilienleasing – Verwaltungsanweisungen zur Zurechnung von Leasingobjekten (Vollamortisationserlass Immobilien vom 21.03.1972, Teilamortisationserlass Immobilien vom 23.12.1991).