Leasing
Auch: Immobilienleasing · Finanzierungsleasing
Beim Immobilienleasing überlässt eine Leasinggesellschaft dem Leasingnehmer ein Gebäude oder Grundstück gegen laufende Leasingraten zur Nutzung. Zivilrechtlicher Eigentümer bleibt während der Laufzeit der Leasinggeber; der Leasingnehmer trägt aber wirtschaftlich häufig bereits Chancen und Risiken des Objekts.
Ausführliche Erklärung
Leasing ist im deutschen Recht kein eigenständig kodifizierter Vertragstyp. Es handelt sich um einen sogenannten atypischen Vertrag, der Elemente des Mietrechts (Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt, §§ 535 ff. BGB analog) mit finanzierungsähnlichen Elementen verbindet. Die Rechtsprechung wendet auf die laufende Nutzungsüberlassung überwiegend Mietrecht entsprechend an, während die wirtschaftliche Funktion - die Finanzierung der Anschaffung eines Objekts über die Nutzungsdauer - dem Kreditgeschäft ähnelt.
Für Verbraucherverträge hat der Gesetzgeber diese Doppelnatur ausdrücklich aufgegriffen: Nach § 506 Abs. 2 BGB gelten Nutzungsverträge (also auch Leasingverträge) als entgeltliche Finanzierungshilfen und unterliegen den Verbraucherdarlehensvorschriften, wenn mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist: der Verbraucher ist zum Erwerb des Gegenstands verpflichtet, der Unternehmer kann den Erwerb verlangen, oder der Verbraucher haftet am Vertragsende für einen bestimmten Restwert des Gegenstands. In diesen Fällen gelten insbesondere die Informationspflichten und das Widerrufsrecht des Verbraucherdarlehensrechts entsprechend.
Für die Immobilienpraxis relevante Ausprägungen:
- Immobilienleasing für Gewerbeobjekte: Verbreitet bei Bau und Nutzung von Logistik-, Büro- oder Produktionsimmobilien; eine Leasinggesellschaft errichtet oder erwirbt das Gebäude und least es an den Nutzer, oft mit Kaufoption am Laufzeitende.
- Bilanzielle und steuerliche Zurechnung: Ob das Objekt beim Leasinggeber oder wirtschaftlich beim Leasingnehmer bilanziert wird (und wer die Abschreibung geltend machen kann), richtet sich nach den steuerlichen Leasingerlassen der Finanzverwaltung und dem allgemeinen Grundsatz der wirtschaftlichen Zurechnung nach § 39 AO - unabhängig vom zivilrechtlichen Eigentum des Leasinggebers.
- Abgrenzung zu Miete und Ratenkauf: Anders als bei der reinen Miete zielt Leasing typischerweise auf eine vollständige oder weitgehende Amortisation der Anschaffungskosten über die Laufzeit ab; anders als beim Ratenkauf verbleibt das zivilrechtliche Eigentum regelmäßig bis zum Laufzeitende oder bis zur Ausübung einer Kaufoption beim Leasinggeber.
Beispiel aus der Praxis
Ein Logistikunternehmen benötigt eine neue Halle, möchte aber kein Eigenkapital binden. Eine Leasinggesellschaft errichtet die Halle nach den Vorgaben des Unternehmens und überlässt sie ihm gegen eine monatliche Leasingrate über 20 Jahre zur Nutzung. Zivilrechtlicher Eigentümer bleibt zunächst die Leasinggesellschaft; am Laufzeitende kann das Unternehmen die Halle zu einem vorab vereinbarten Restwert erwerben.
Rechtsgrundlage
- § 506 BGB – Erstreckung der Verbraucherdarlehensvorschriften auf entgeltliche Finanzierungshilfen einschließlich bestimmter Finanzierungsleasingverträge mit Verbrauchern.
- Kein eigenständiger gesetzlicher Vertragstyp; im Übrigen gelten je nach Ausgestaltung Mietrecht (§§ 535 ff. BGB) und allgemeines Vertragsrecht entsprechend.