Mietkauf

Der Mietkauf gewinnt in Deutschland insbesondere bei Käufern ohne ausreichendes Eigenkapital oder bei unsicherer Bonität an Bedeutung, ist aber deutlich seltener als in angelsächsischen Märkten und mit rechtlichen Besonderheiten verbunden, die Makler kennen sollten:

• Zwei Grundformen:
• Mietkauf mit Kaufoption: Der Mieter hat das Recht, muss aber nicht kaufen (Optionsrecht).
• Mietkauf mit Kaufpflicht (echter Mietkauf): Beide Parteien verpflichten sich verbindlich zum späteren Kauf – hier handelt es sich rechtlich bereits um ein aufschiebend bedingtes Kaufgeschäft über ein Grundstück und bedarf daher zwingend der notariellen Beurkundung nach § 311b BGB, auch wenn die Übergabe erst später erfolgt.
• Formzwang: Da der Erwerb eines Grundstücks stets der notariellen Form bedarf, muss auch beim echten Mietkauf der gesamte Vertrag (nicht nur eine spätere Kaufurkunde) notariell beurkundet werden – ein bloßer schriftlicher "Mietkaufvertrag" ohne notarielle Beurkundung ist bei Kaufpflicht unwirksam.
• Anrechnung der Miete: Häufig wird vereinbart, dass ein bestimmter Prozentsatz der monatlichen Zahlungen als "Ansparung" auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird; wirtschaftlich liegt die monatliche Belastung daher meist über einer vergleichbaren Marktmiete.
• Risiken für den Mieter/Käufer: Bei Zahlungsausfall drohen erhebliche wirtschaftliche Nachteile, da bereits gezahlte "Ansparbeträge" je nach Vertragsgestaltung verfallen können; zudem trägt der Mietkäufer wirtschaftlich häufig schon Instandhaltungsrisiken, ohne rechtlich Eigentümer zu sein.
• Abgrenzung zum Leasing: Während beim Immobilienleasing meist gewerbliche Nutzer und steuerliche Zurechnungsfragen (siehe Leasingerlass) im Vordergrund stehen, richtet sich der Mietkauf typischerweise an private Erwerber als Finanzierungsalternative zum klassischen Bankdarlehen.
• Maklerrolle: Makler sollten Interessenten auf die Formbedürftigkeit, die Notwendigkeit fachkundiger rechtlicher Prüfung des Vertrags sowie auf Alternativen (klassische Baufinanzierung, Bausparvertrag) hinweisen.

Eine Familie ohne ausreichendes Eigenkapital vereinbart mit einem Bauträger einen Mietkaufvertrag über ein Reihenhaus: Sie zahlt fünf Jahre lang eine monatliche Rate, von der 40 % auf den späteren, notariell festgelegten Kaufpreis angerechnet werden. Der gesamte Vertrag wird von Anfang an notariell beurkundet, da eine verbindliche Kaufpflicht vereinbart ist.