Mietkaution

Die Mietkaution ist bei Wohnraummietverhältnissen gesetzlich in § 551 BGB geregelt und für Makler ein zentrales Beratungsthema, da Höhe, Zahlungsweise und Anlage häufig Anlass für Rückfragen und Konflikte sind.

Wesentliche Regelungen:

• Höchstbetrag: Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten) betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Vereinbarungen über eine höhere Kaution sind insoweit unwirksam.
• Ratenzahlung: Der Mieter hat das gesetzliche Recht, die Kaution in bis zu drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen, beginnend mit dem Mietbeginn (§ 551 Abs. 2 BGB); eine vollständige Zahlung im Voraus kann der Vermieter nicht verlangen.
• Getrennte, verzinsliche Anlage: Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen ("Kautionskonto"), üblicherweise zum für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB).
• Verwendungszweck: Die Kaution sichert alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis ab, insbesondere Mietrückstände, Nebenkostennachzahlungen und Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache – nicht dagegen turnusmäßige Schönheitsreparaturen, sofern diese wirksam vom Mieter geschuldet sind und noch ausstehen (dann jedoch als Erfüllungsanspruch abzugsfähig).
• Rückzahlung: Es gibt keine feste gesetzliche Frist, in der Rechtsprechung hat sich jedoch eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist von in der Regel bis zu sechs Monaten nach Mietende etabliert, innerhalb derer der Vermieter insbesondere die Betriebskostenabrechnung abwarten darf, bevor er den nicht benötigten Teil der Kaution auszahlt.
• Alternative Sicherheiten: Statt einer Barkaution kann auch eine Mietkautionsbürgschaft, ein verpfändetes Sparbuch oder eine Kautionsversicherung vereinbart werden.

Bei einer Nettokaltmiete von 900 Euro vereinbaren Vermieter und Mieter eine Kaution in Höhe von 2.700 Euro (drei Monatsmieten). Der Mieter zahlt diese in drei Raten zu je 900 Euro in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses. Nach Auszug und ordnungsgemäßer Wohnungsübergabe rechnet der Vermieter innerhalb von etwa vier Monaten ab und zahlt die Kaution samt Zinsen abzüglich berechtigter Forderungen zurück.