Mietkautionsbürgschaft
Auch: Bürgschaft statt Kaution · Bürgschaftskaution
Die Mietkautionsbürgschaft ist eine Alternative zur klassischen Barkaution: Statt Geld beim Vermieter zu hinterlegen, verpflichtet sich ein Dritter – meist eine Bank, ein spezialisierter Bürgschaftsversicherer oder ein Elternteil – dafür einzustehen, dass Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis bis zur Höhe der vereinbarten Kaution erfüllt werden.
Ausführliche Erklärung
Die Mietkautionsbürgschaft erfüllt denselben Sicherungszweck wie die Barkaution, ohne dass der Mieter selbst liquide Mittel binden muss. Sie ist gesetzlich als zulässige Kautionsform anerkannt und unterliegt denselben Obergrenzen wie die Barkaution (§ 551 BGB): maximal das Dreifache der Nettokaltmiete.
Für Makler relevante Varianten und Aspekte:
- Bankbürgschaft: Eine Bank stellt eine selbstschuldnerische Bürgschaftsurkunde aus, oft gegen Hinterlegung eines Sperrguthabens oder gegen Gebühr, wenn der Kunde über keine ausreichende Bonität für eine unbesicherte Bürgschaft verfügt.
- Kautionsversicherung ("Kautionskaution"): Spezialisierte Anbieter stellen gegen eine jährliche Prämie eine Bürgschaftsurkunde aus; der Mieter zahlt keine Kaution, sondern laufend Versicherungsbeiträge, die bei langer Mietdauer teurer sein können als eine klassische Barkaution.
- Elternbürgschaft: Insbesondere bei Studenten oder Auszubildenden ohne ausreichendes eigenes Einkommen übernehmen häufig die Eltern eine selbstschuldnerische Bürgschaft nach § 765 BGB gegenüber dem Vermieter.
- Selbstschuldnerische Bürgschaft: Vermieter sollten in der Praxis auf eine selbstschuldnerische Bürgschaft (Verzicht auf die Einrede der Vorausklage, § 773 BGB) bestehen, damit sie den Bürgen direkt in Anspruch nehmen können, ohne zuvor erfolglos gegen den Mieter vorgehen zu müssen.
- Vorteile für den Mieter: Keine Kapitalbindung, dadurch besonders attraktiv bei Umzügen, wenn die alte Kaution noch nicht zurückgezahlt wurde und gleichzeitig eine neue Kaution für die nächste Wohnung fällig wird.
- Vorteile/Nachteile für den Vermieter: Der Vermieter erhält im Sicherungsfall keine sofort verfügbaren Barmittel, sondern muss die Bürgschaft in Anspruch nehmen, was formale Anforderungen und ggf. etwas mehr Aufwand bedeutet als der Zugriff auf ein Kautionskonto.
Beispiel aus der Praxis
Ein Berufseinsteiger möchte seine Ersparnisse nicht in einer Barkaution binden und legt dem Vermieter stattdessen eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft über drei Nettokaltmieten vor. Gerät er später mit der Miete in Rückstand, kann der Vermieter die Bank direkt in Höhe des Rückstands in Anspruch nehmen, ohne zunächst gegen den Mieter vorgehen zu müssen.
Rechtsgrundlage
- § 551 BGB – Erlaubt ausdrücklich alternative Sicherheiten wie die Bürgschaft anstelle der Barkaution, begrenzt auf das Dreifache der Nettokaltmiete.
- § 765 BGB – Grundnorm des Bürgschaftsvertrags im BGB.
- § 773 BGB – Regelt den Ausschluss der Einrede der Vorausklage bei selbstschuldnerischer Bürgschaft.