Discounted-Cashflow-Verfahren
Auch: DCF-Methode · DCF-Verfahren · DCF-Bewertung
Das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) ist eine dynamische Methode der Ertragswertermittlung, bei der die für einen Detailbetrachtungszeitraum individuell prognostizierten Ein- und Auszahlungen einer Immobilie jahresgenau auf den Bewertungsstichtag abgezinst werden.
Ausführliche Erklärung
Im Unterschied zum klassischen (statischen) Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, das mit einem nachhaltig erzielbaren, gleichbleibenden Jahresreinertrag rechnet, arbeitet das DCF-Verfahren mit einer detaillierten, periodenspezifischen Cashflow-Prognose über einen Betrachtungszeitraum von typischerweise 10 Jahren. Für jedes einzelne Jahr werden individuelle Annahmen getroffen zu:
- erwarteten Mieteinnahmen (inklusive Mietanpassungen, Indexierungen, Neuvermietungen nach Mieterwechsel, Leerstandsphasen),
- Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis),
- größeren Investitionen (Sanierungen, Modernisierungen) sowie
- einem am Ende des Betrachtungszeitraums angesetzten Restwert (Terminal Value), der meist durch Kapitalisierung des Jahresreinertrags des Folgejahres ermittelt wird.
Alle zukünftigen Zahlungsströme werden mit einem Diskontierungszinssatz (der die Renditeerwartung und das Risiko widerspiegelt) auf den Bewertungsstichtag abgezinst und aufsummiert; das Ergebnis ist der Barwert (Present Value) der Immobilie.
Für Makler ist das DCF-Verfahren vor allem im gewerblichen Bereich relevant: Es wird international standardmäßig bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien (Hotels, Shoppingcenter, Logistikimmobilien) und im Rahmen von Investmenttransaktionen eingesetzt, weil es Mietvertragsstrukturen, Staffelmieten, Incentives und Leerstandsphasen präziser abbilden kann als das pauschalere Ertragswertverfahren. In Deutschland ist das DCF-Verfahren kein gesetzlich normiertes Verfahren nach ImmoWertV, wird aber in der Praxis – insbesondere bei internationalen Investoren und nach IFRS bilanzierenden Unternehmen – regelmäßig ergänzend oder anstelle des Ertragswertverfahrens angewendet.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bürogebäude wird für Investmentzwecke bewertet. Über einen 10-Jahres-Zeitraum werden jahresgenau die Mieteinnahmen (unter Berücksichtigung eines auslaufenden Mietvertrags im Jahr 4 und einer angenommenen Anschlussvermietung zu Marktmiete), die Instandhaltungskosten sowie im Jahr 10 ein Terminal Value auf Basis der dann erwarteten Marktmiete kalkuliert. Mit einem Diskontierungszinssatz von 5,5 % ergibt sich ein Barwert von 8,4 Millionen Euro, während das statische Ertragswertverfahren mit pauschalierten Annahmen einen Wert von 8,1 Millionen Euro liefern würde.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV – nennt in § 6 Abs. 1 ImmoWertV abschließend Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren als Regelverfahren; eine allgemeine Öffnungsklausel für "andere anerkannte Verfahren" enthält die aktuelle ImmoWertV nicht mehr. Methodisch am nächsten steht dem DCF-Verfahren das kodifizierte periodische Ertragswertverfahren (§ 30 ImmoWertV) mit Barwertfaktor (§ 34 ImmoWertV). Außerhalb amtlicher Wertermittlungen – insbesondere bei internationalen Investmenttransaktionen und IFRS-Bilanzierung – wird das klassische DCF-Verfahren in der Praxis dennoch regelmäßig angewendet, gilt dort aber nicht als gesetzlich normiertes ImmoWertV-Verfahren.