Eigenkapitalersetzendes Darlehen
Auch: Nachrangdarlehen · Gesellschafterdarlehen
Ein eigenkapitalersetzendes Darlehen ist ein Kredit, der eingesetzt wird, weil dem Darlehensnehmer nicht genügend eigene Mittel zur Verfügung stehen – es tritt wirtschaftlich an die Stelle des fehlenden Eigenkapitals. Typischerweise handelt es sich um nachrangige Darlehen, etwa von Familienangehörigen, Gesellschaftern oder spezialisierten Nachrangkapitalgebern.
Ausführliche Erklärung
In der Immobilienfinanzierung verlangen Banken üblicherweise einen gewissen Eigenkapitalanteil, um den Beleihungsauslauf zu begrenzen. Fehlt dieser, kann ein eigenkapitalersetzendes Darlehen die Lücke schließen – entweder als familieninternes Darlehen (z. B. der Eltern) oder als nachrangig besichertes Fremdkapital eines Nachrangkapitalgebers.
Praxisrelevante Aspekte:
- Nachrangigkeit: Eigenkapitalersetzende Darlehen werden im Grundbuch meist nachrangig zur erststelligen Bankgrundschuld eingetragen oder bleiben gänzlich unbesichert – im Falle einer Zwangsversteigerung werden sie erst nach vollständiger Befriedigung des erstrangigen Gläubigers bedient.
- Auswirkung auf die Bankfinanzierung: Manche Banken akzeptieren ein nachrangiges Darlehen (z. B. von Eltern) wirtschaftlich als eigenkapitalähnliche Position, was den Beleihungsauslauf des Bankdarlehens verbessert und bessere Konditionen ermöglichen kann – dies liegt jedoch im Ermessen der jeweiligen Bank.
- Gesellschafterdarlehen bei Bauträgern/GmbHs: Im gewerblichen Kontext (z. B. Projektentwicklung) werden eigenkapitalersetzende Gesellschafterdarlehen genutzt, um die geforderte Eigenkapitalquote gegenüber der finanzierenden Bank darzustellen, ohne dass tatsächlich Eigenkapital eingezahlt wird.
- Insolvenzrechtliches Risiko: Bei Gesellschafterdarlehen an Kapitalgesellschaften ist § 39 InsO zu beachten – Rückzahlungsansprüche aus Gesellschafterdarlehen werden im Insolvenzfall nachrangig behandelt.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei Käufern, die eine Finanzierung mit familiärer Unterstützung planen, sollte der Makler wissen, dass solche Konstruktionen die Bonitätsprüfung der Bank beeinflussen können – die konkrete Ausgestaltung ist jedoch Sache des Finanzierungsberaters.
Beispiel aus der Praxis
Ein junges Paar verfügt über zu wenig Eigenkapital für die von der Bank geforderte Eigenkapitalquote von 20 %. Die Eltern gewähren ein nachrangiges Darlehen über 30.000 Euro, das im Grundbuch hinter der Bankgrundschuld eingetragen wird. Die Bank akzeptiert diesen Betrag wirtschaftlich als eigenkapitalähnliche Position und verbessert dadurch den Zinssatz für das erstrangige Bankdarlehen.