Eigenkapital (Immobilienfinanzierung)
Auch: Eigenkapitalanteil · Eigenmittel
Eigenkapital bezeichnet in der Immobilienfinanzierung den Teil des Gesamtaufwands – Kaufpreis plus Kaufnebenkosten –, den der Käufer aus eigenen Mitteln bezahlt, ohne dafür ein Bankdarlehen in Anspruch zu nehmen. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser in der Regel die Finanzierungskonditionen.
Ausführliche Erklärung
Zum Eigenkapital zählen unter anderem Ersparnisse, Bausparguthaben, Wertpapierdepots, Schenkungen von Familienangehörigen sowie bereits vorhandenes Immobilienvermögen, das beliehen werden kann. Banken erwarten üblicherweise, dass zumindest die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklerprovision) aus Eigenkapital gedeckt werden, da diese Kosten im Falle einer Zwangsversteigerung nicht durch den Immobilienwert abgesichert sind. Üblich sind Eigenkapitalquoten von etwa 20 % des Kaufpreises, wobei auch Finanzierungen mit geringerem oder ganz ohne Eigenkapital („Vollfinanzierung") möglich sind – diese sind jedoch in der Regel mit höheren Zinsen verbunden, da die Bank ein größeres Risiko trägt.
Ein hoher Eigenkapitalanteil senkt den benötigten Darlehensbetrag und damit auch den Beleihungsauslauf (das Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert). Da Banken bei niedrigerem Beleihungsauslauf ein geringeres Ausfallrisiko sehen, bieten sie in diesen Fällen häufig günstigere Zinskonditionen an. Umgekehrt führt wenig oder kein Eigenkapital zu einem höheren Beleihungsauslauf und damit meist zu einem Zinsaufschlag. Neben der Zinshöhe beeinflusst der Eigenkapitalanteil auch die monatliche Kreditrate und die Gesamtlaufzeit der Finanzierung.
Beispiel aus der Praxis
Eine Käuferin erwirbt eine Wohnung für 350.000 Euro; die Kaufnebenkosten betragen zusätzlich rund 35.000 Euro. Sie bringt 80.000 Euro Eigenkapital aus Ersparnissen ein und finanziert die restlichen 305.000 Euro über ein Bankdarlehen. Da sie damit sowohl die Nebenkosten als auch einen Teil des Kaufpreises selbst trägt, erhält sie von der Bank bessere Zinskonditionen als bei einer Vollfinanzierung.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle gesetzliche Regelung; die Höhe des einzubringenden Eigenkapitals ist Gegenstand der individuellen Kreditvergabepraxis der Banken und unterliegt deren aufsichtsrechtlichen Vorgaben zur Kreditwürdigkeitsprüfung.