Einlage-AfA
Auch: AfA nach Einlage · Einlagewert-Abschreibung
Die Einlage-AfA betrifft die steuerliche Abschreibung eines Wirtschaftsguts (z. B. einer Immobilie), das aus dem Privatvermögen in ein Betriebsvermögen überführt wird. Da es sich nicht um eine Anschaffung handelt, ist für die weitere Abschreibung nicht der historische Kaufpreis maßgeblich, sondern grundsätzlich der Teilwert (in der Regel der Verkehrswert) zum Zeitpunkt der Einlage.
Ausführliche Erklärung
Für Makler wird diese Regelung relevant, wenn Kunden eine privat gehaltene Immobilie in eine gewerbliche Gesellschaftsstruktur einbringen – etwa in eine GmbH & Co. KG, eine gewerblich geprägte Personengesellschaft oder ein Einzelunternehmen, um beispielsweise eine größere Vermietungstätigkeit zu professionalisieren:
- Bewertungsgrundsatz: Nach § 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG ist die Immobilie grundsätzlich mit dem Teilwert zum Einlagezeitpunkt zu bewerten – regelmäßig entspricht dies dem aktuellen Verkehrswert, nicht den ursprünglichen, oft viel niedrigeren Anschaffungskosten.
- Deckelungsregel: Erfolgt die Einlage innerhalb von drei Jahren nach der ursprünglichen Anschaffung, ist der Ansatz auf die historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (ggf. gemindert um bereits vorgenommene AfA) gedeckelt, um eine missbräuchliche steuerliche "Aufwertung" durch kurzfristige Einlage zu verhindern.
- AfA-Fortführung: Auf Basis des so ermittelten Einlagewerts läuft die weitere Abschreibung; bereits im Privatvermögen in Anspruch genommene AfA wird bei der Bemessung der verbleibenden Nutzungsdauer und des Restwerts berücksichtigt.
- Praxisrelevanz: Da eine höhere Bewertung zum Teilwert auch eine höhere künftige AfA-Bemessungsgrundlage bedeutet, kann die Einlage steuerlich attraktiv sein – wird aber durch die Drei-Jahres-Deckelung bei kurzfristig eingelegten Objekten eingeschränkt.
Makler sollten bei Beratungen zu gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen im Immobilienbestand (z. B. Übertragung von Privatimmobilien in eine Familien-GmbH) auf die steuerliche Komplexität der Einlagebewertung hinweisen und eine Abstimmung mit dem Steuerberater empfehlen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer hat eine Immobilie vor zehn Jahren für 300.000 EUR privat erworben und legt sie nun in eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG ein. Der aktuelle Teilwert (Verkehrswert) beträgt 550.000 EUR. Da die Einlage außerhalb der Drei-Jahres-Frist seit Anschaffung erfolgt, wird die Immobilie mit dem höheren Teilwert von 550.000 EUR angesetzt, der die neue AfA-Bemessungsgrundlage bildet.
Rechtsgrundlage
- § 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG – Bewertung von Einlagen mit dem Teilwert und Deckelung bei Einlage innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung.
- § 7 Abs. 1 EStG – allgemeine Grundsätze der Absetzung für Abnutzung.