Einliegerwohnung
Auch: Einliegerwohneinheit · Nebenwohnung · Einliegerappartement
Eine Einliegerwohnung ist eine in sich abgeschlossene, meist kleinere Wohneinheit innerhalb eines Ein- oder Zweifamilienhauses – häufig im Keller, Dachgeschoss oder Anbau untergebracht. Sie verfügt über eigenen Zugang, eigene Sanitär- und Kücheneinrichtung und wird oft an Angehörige vermietet oder als separate Mietwohnung genutzt.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die Einliegerwohnung vor allem bei der Objektbeschreibung und Wertermittlung relevant, weil sie den Immobilientyp faktisch zum "Haus mit zwei Wohneinheiten" macht, ohne dass es sich um ein echtes Mehrfamilienhaus handelt:
- Baurechtlich bleibt das Gebäude in der Regel als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung eingestuft, solange die Einliegerwohnung deutlich kleiner ist als die Hauptwohnung (Faustregel: unter 1/3 bis 1/2 der Gesamtwohnfläche) und das Gebäude äußerlich den Charakter eines Einfamilienhauses behält. Diese Einstufung wirkt sich auf Bebauungsplan-Vorgaben (z. B. reine Wohngebiete WA/WR) und Stellplatzpflichten aus.
- Abgeschlossenheit: Für eine rechtlich klare Trennung (z. B. bei späterer Aufteilung in Wohnungseigentum) ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 i. V. m. § 3 Abs. 3 WEG erforderlich – eigener Zugang, eigene Sanitäranlage und bauliche Trennung von der Hauptwohnung.
- Vermietung: Wird die Einliegerwohnung dauerhaft vermietet, ist sie im Kaufvertrag als vermietete Teilfläche zu benennen (Mieterschutz nach § 566 BGB "Kauf bricht nicht Miete" gilt auch hier). Der erzielte Mietertrag ist ein wichtiges Wertargument, sollte aber realistisch (ortsübliche Vergleichsmiete) dargestellt werden.
- Praxisrelevanz: Für Käufer mit Finanzierungsbedarf ist die Einliegerwohnung oft entscheidend, weil Banken die Mieteinnahmen anteilig als Einkommen anrechnen können ("Miete zahlt mit"). Für die Wohnflächenberechnung gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) unabhängig von der Nutzung als Haupt- oder Nebenwohnung.
- Energieausweis: Bei zwei Wohneinheiten im selben Gebäude reicht in der Regel ein gemeinsamer Energieausweis, sofern keine getrennten Heizsysteme vorliegen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus mit 160 m² Wohnfläche verfügt im Souterrain über eine 45 m² große Einliegerwohnung mit eigenem Eingang, Küche und Bad. Die Eigentümer bewohnen selbst das Erd- und Obergeschoss und vermieten die Einliegerwohnung für 550 Euro monatlich an eine Studentin. Im Exposé wird die Einheit als "vermietete Einliegerwohnung, ca. 45 m², eigener Zugang" ausgewiesen, was für Kapitalanleger und Käufer mit Finanzierungsbedarf ein zusätzliches Verkaufsargument darstellt.
Rechtsgrundlage
- § 3 Abs. 3 i. V. m. § 7 Abs. 4 WEG – § 3 Abs. 3 WEG verlangt die bauliche Abgeschlossenheit als materielle Voraussetzung für Sondereigentum, § 7 Abs. 4 WEG macht die behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung zur Voraussetzung für die Grundbucheintragung, falls die Einliegerwohnung als separates Teileigentum verselbstständigt werden soll.
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) – maßgeblich für die Flächenberechnung der Einliegerwohnung.
- Landesbauordnungen – regeln Stellplatzpflicht, Brandschutz und die bauordnungsrechtliche Einstufung als Ein- oder Zweifamilienhaus.