Einzelwirtschaftsplan
Auch: individueller Wirtschaftsplan
Der Einzelwirtschaftsplan ist der einheitsbezogene Teil des gesamten Wirtschaftsplans einer Wohnungseigentümergemeinschaft; er weist aus, welchen Anteil an den voraussichtlichen Kosten des kommenden Wirtschaftsjahres ein einzelner Eigentümer als monatlichen Vorschuss (Hausgeld) zu zahlen hat.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist der Einzelwirtschaftsplan das wichtigste Dokument, um einem Kaufinteressenten die laufenden monatlichen Kosten einer Wohnung realistisch darzustellen.
Kernpunkte:
- Verhältnis zum Gesamtwirtschaftsplan: Der Verwalter muss vor Beginn jedes Wirtschaftsjahres einen Wirtschaftsplan aufstellen (§ 28 Abs. 1 WEG), der aus einem Gesamtplan (voraussichtliche Einnahmen/Ausgaben der gesamten Gemeinschaft) und den daraus abgeleiteten Einzelwirtschaftsplänen je Einheit besteht.
- Inhalt: Anteiliger Betrag für Betriebskosten, Verwaltervergütung, geplante Instandhaltungsmaßnahmen sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, umgelegt nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel (meist Miteigentumsanteile, ggf. abweichend geregelt).
- Beschlussfassung: Über den Wirtschaftsplan (und damit mittelbar über die Einzelwirtschaftspläne) beschließt die Eigentümerversammlung; erst der Beschluss begründet die Zahlungspflicht der einzelnen Eigentümer in Höhe der beschlossenen Vorschüsse.
- Fortgeltung: Wird für ein neues Wirtschaftsjahr kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen, gilt praktisch der zuletzt beschlossene Plan bis zur Neubeschlussfassung weiter (gängige Vereinbarung/Praxis, teils explizit in der Gemeinschaftsordnung geregelt).
- Bedeutung beim Verkauf: Der im aktuellen Einzelwirtschaftsplan ausgewiesene monatliche Vorschuss entspricht dem, was Makler häufig verkürzt als "Hausgeld" bezeichnen. Da Hausgeld auch nicht umlagefähige Kosten (z. B. Verwaltervergütung, Instandhaltungsrücklage) enthält, sollte im Exposé zwischen Hausgeld gesamt und dem auf Mieter umlegbaren Betriebskostenanteil unterschieden werden.
Praxistipp: Der Makler sollte den aktuellen Einzelwirtschaftsplan zusammen mit der letzten Einzelabrechnung vorlegen, um dem Käufer sowohl die geplanten als auch die tatsächlich abgerechneten Kosten zu zeigen.
Beispiel aus der Praxis
Für eine Eigentumswohnung mit einem Miteigentumsanteil von 5,2/1000 weist der Einzelwirtschaftsplan einen monatlichen Vorschuss von 280 Euro aus, der sich aus Betriebskosten, Verwaltervergütung und Rücklagenzuführung zusammensetzt. Dieser Betrag ist ab Beschlussfassung monatlich an die Gemeinschaft zu zahlen.
Rechtsgrundlage
- § 28 Abs. 1 WEG – Pflicht zur Aufstellung des Wirtschaftsplans mit Einzelwirtschaftsplänen je Eigentümer.