Erbnachweis Grundbuch
Auch: Erbschein · Europäisches Nachlasszeugnis · Nachweis der Erbfolge
Der Erbnachweis ist die Urkunde, mit der Erben gegenüber dem Grundbuchamt ihre Erbenstellung belegen müssen, um als neue Eigentümer eines geerbten Grundstücks eingetragen zu werden (Grundbuchberichtigung). Üblicherweise dient hierfür ein Erbschein oder – bei Vorliegen eines notariellen Testaments – dieses selbst nebst Eröffnungsniederschrift.
Ausführliche Erklärung
Stirbt ein Grundstückseigentümer, muss das Grundbuch auf die Erben berichtigt werden. Da das Grundbuchamt die materielle Erbfolge nicht selbst ermittelt, verlangt § 35 GBO einen förmlichen Nachweis. In der Praxis kommen zwei Wege in Betracht:
- Erbschein (§ 2353 BGB): Wird auf Antrag vom Nachlassgericht ausgestellt und bezeugt öffentlich, wer Erbe ist und in welcher Quote. Er ist der klassische, aber mit Kosten und Bearbeitungsdauer verbundene Nachweis.
- Eröffnetes notarielles Testament (oder Erbvertrag) samt Eröffnungsniederschrift: Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, aus dem sich die Erbfolge zweifelsfrei ergibt, kann das Grundbuchamt gemäß § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO auf einen Erbschein verzichten und die Berichtigung allein auf Grundlage dieser Urkunden vornehmen – schneller und kostengünstiger als über den Erbschein.
- Europäisches Nachlasszeugnis: Bei grenzüberschreitenden Erbfällen mit Auslandsbezug (z. B. Erblasser mit Wohnsitz im EU-Ausland) kann seit Geltung der EU-Erbrechtsverordnung alternativ ein Europäisches Nachlasszeugnis als Nachweis verwendet werden.
Für die Maklerpraxis ist der Erbnachweis in mehrfacher Hinsicht relevant:
- Verkaufsfähigkeit: Ein Verkauf ist grundsätzlich auch möglich, bevor das Grundbuch berichtigt wurde – der Notar kann die Berichtigung und die Auflassung im gleichen Zuge vollziehen (sogenannter "Direkterwerb" vom noch eingetragenen Erblasser über die Erben an den Käufer). Der Erbnachweis muss dem Notar aber in jedem Fall vorliegen bzw. beantragt sein.
- Zeitfaktor: Die Erteilung eines Erbscheins kann je nach Nachlassgericht mehrere Wochen bis Monate dauern – ein wichtiger Faktor für die Verkaufsplanung und die Erwartungshaltung von Käufern.
- Kosten: Der Erbschein löst Gerichts- und ggf. Notarkosten aus, die sich nach dem Nachlasswert richten (Wert des Grundstücks fließt in die Gebührenberechnung ein).
- Vorsicht bei mehreren Erben: Der Erbschein weist auch die genauen Erbquoten aus – wichtig, um zu prüfen, ob tatsächlich alle im Grundbuch (nach Berichtigung) eingetragenen Miterben am Verkauf mitwirken.
Beispiel aus der Praxis
Nach dem Tod des Eigentümers eines Mehrfamilienhauses beantragen dessen zwei Kinder beim Nachlassgericht einen gemeinschaftlichen Erbschein. Erst nachdem dieser vorliegt und dem Grundbuchamt bzw. dem beurkundenden Notar vorgelegt wurde, kann das Haus im Namen der Erbengemeinschaft rechtssicher verkauft werden.
Rechtsgrundlage
- § 35 GBO – Regelt den Nachweis der Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt.
- § 2353 BGB – Rechtsgrundlage für die Erteilung des Erbscheins durch das Nachlassgericht.
- EU-Erbrechtsverordnung (EU-ErbVO) – Grundlage für das Europäische Nachlasszeugnis bei grenzüberschreitenden Erbfällen.