Exclusivity Letter
Auch: Exklusivitätsvereinbarung · Exclusivity Agreement
Ein Exclusivity Letter ist eine schriftliche Absichts- und Verhandlungsvereinbarung, mit der sich der Verkäufer einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios verpflichtet, während der vereinbarten Exklusivitätsphase mit keinem anderen Interessenten zu verhandeln oder Angebote einzuholen. Er kommt vor allem bei größeren, komplexeren Transaktionen zum Einsatz, bei denen der Käufer vor Vertragsabschluss aufwändige Prüfungen durchführen muss.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Exclusivity Letter vor allem bei Investoren-, Portfolio- und Gewerbeimmobilientransaktionen relevant, seltener bei klassischen Ein- bis Zweifamilienhausverkäufen.
Wesentliche Punkte:
- Zweck: Der Käufer verlangt Exklusivität, bevor er in eine kostenintensive Due Diligence (technische, rechtliche, steuerliche Prüfung) investiert – er will sicherstellen, dass die Immobilie ihm in der Zwischenzeit nicht "unter der Hand" an einen Mitbewerber verkauft wird.
- Typischer Inhalt: Dauer der Exklusivität (häufig 4 bis 12 Wochen), Umfang der zugesicherten Nichtverhandlung mit Dritten ("no-shop-Klausel"), oft verbunden mit einem Letter of Intent, der die wesentlichen wirtschaftlichen Eckpunkte (Kaufpreis, Konditionen) unverbindlich festhält.
- Rechtliche Einordnung: Ein Exclusivity Letter begründet in aller Regel noch keinen Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrags – dieser bleibt formbedürftig (notarielle Beurkundung, § 311b BGB). Er entfaltet jedoch als vorvertragliche Absprache Schutzpflichten aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis (§ 311 Abs. 2 BGB): Verhandelt der Verkäufer entgegen der Zusage doch mit einem Dritten und bricht die Verhandlungen grundlos ab, kann dies Schadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen (culpa in contrahendo) auslösen, etwa in Höhe der vergeblich aufgewendeten Due-Diligence-Kosten.
- Verhandlungsmacht des Verkäufers: Aus Verkäufersicht bedeutet Exklusivität einen Verzicht auf Wettbewerb und damit potenziell auf ein besseres Angebot – Makler sollten daher auf eine klare zeitliche Begrenzung sowie ggf. eine Break-up-Fee-Regelung (Entschädigung bei grundlosem Abbruch durch den Käufer) hinwirken.
- Abgrenzung zum Alleinauftrag: Während der Alleinauftrag das Verhältnis zwischen Verkäufer und Makler regelt, betrifft der Exclusivity Letter das Verhältnis zwischen Verkäufer und einem bestimmten Kaufinteressenten.
Beispiel aus der Praxis
Ein institutioneller Investor möchte ein Bürogebäude erwerben und verlangt vor Beginn seiner mehrwöchigen technischen und rechtlichen Due Diligence einen Exclusivity Letter mit sechswöchiger Laufzeit. Der Verkäufer verpflichtet sich, in dieser Zeit keine Gespräche mit anderen Kaufinteressenten zu führen, während der Investor die Prüfung auf eigene Kosten durchführt.
Rechtsgrundlage
- § 311 Abs. 2 BGB – Vorvertragliches Schuldverhältnis; Grundlage möglicher Schadensersatzansprüche bei Verletzung der zugesagten Exklusivität.