Finanzierungsengpassberatung
Auch: Krisenberatung Baufinanzierung
Die Finanzierungsengpassberatung greift, wenn sich während des Kaufprozesses abzeichnet, dass die geplante Finanzierung eines Käufers nicht wie erwartet zustande kommt – etwa wegen abgelehnter Kreditanträge, gesunkener Beleihungswerte oder veränderter Einkommensverhältnisse. Der Makler oder Finanzierungspartner sucht dann gemeinsam mit dem Käufer nach Lösungswegen, um den Kauf noch zu retten.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die Finanzierungsengpassberatung ein sensibler, aber praxisrelevanter Bereich, da ein Scheitern der Finanzierung unmittelbar den Immobilienverkauf und damit die eigene Provision gefährdet:
- Typische Ursachen eines Engpasses: abgelehnte Bonitätsprüfung, geänderter Beleihungswert durch das Bankgutachten (oft niedriger als der vereinbarte Kaufpreis), unerwarteter Jobverlust oder Änderung der Beschäftigungssituation, gestiegene Zinsen zwischen Reservierung und Notartermin, unzureichendes Eigenkapital nach Neuberechnung der Nebenkosten.
- Lösungsansätze: Nachverhandlung des Kaufpreises, Einbindung eines zweiten Finanzierungspartners oder einer anderen Bank, Erhöhung des Eigenkapitals durch Familiendarlehen oder Elternbürgschaft, Verlängerung der Finanzierungsfrist im Kaufvertrag (sofern vertraglich vorgesehen), im äußersten Fall Rücktritt vom Kaufvertrag unter Berücksichtigung eines etwaigen Finanzierungsvorbehalts.
- Finanzierungsvorbehalt im Kaufvertrag: Wurde im notariellen Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht für den Fall der Nichtfinanzierung vereinbart, muss der Makler die Fristen genau im Blick behalten, um den Käufer rechtzeitig zu informieren.
- Rolle des Maklers: Der Makler tritt hier oft als Koordinator zwischen Käufer, Bank/Finanzierungspartner und ggf. Verkäufer auf, ohne selbst eine eigene Finanzierungsberatung im Sinne des § 34i GewO durchzuführen, sofern er keine eigene Erlaubnis besitzt – er vermittelt in der Regel an spezialisierte Finanzierungspartner weiter.
- Praxisrelevanz: Eine frühzeitige, proaktive Kommunikation bei sich abzeichnenden Engpässen verhindert, dass der Kaufvertrag kurzfristig platzt und schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer vor unnötigem Zeit- und Kostenaufwand.
Beispiel aus der Praxis
Kurz vor dem Notartermin teilt die finanzierende Bank mit, dass sie den Beleihungswert der Immobilie niedriger einschätzt als den vereinbarten Kaufpreis, wodurch eine Finanzierungslücke von 25.000 Euro entsteht. Der Makler vermittelt den Kontakt zu einem zweiten Finanzierungspartner, der die Differenz über einen ergänzenden Kredit abdeckt, sodass der Notartermin wie geplant stattfinden kann.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Relevant können vertraglich vereinbarte Finanzierungsvorbehalte im notariellen Kaufvertrag sowie die allgemeinen Regelungen zum Rücktritt nach §§ 323 ff. BGB sein, sofern ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde.