Firsthöhe
Auch: FH
Die Firsthöhe (FH) bezeichnet den vertikalen Abstand zwischen einem festgelegten Bezugspunkt (meist der Geländeoberfläche) und dem höchsten Punkt des Daches, dem sogenannten First. Sie ist neben der Traufhöhe eine der wichtigsten Kennzahlen zur Steuerung der Gebäudehöhe im Bebauungsplan.
Ausführliche Erklärung
Bebauungspläne setzen häufig eine maximal zulässige Firsthöhe fest, um das Ortsbild und die Nachbarbebauung zu schützen sowie Belichtung, Belüftung und Verschattung zu regeln. Die Firsthöhe wird als Höchstmaß nach § 18 BauNVO in Verbindung mit § 9 BauGB festgesetzt und ist rechtlich verbindlich – eine Überschreitung macht ein Bauvorhaben in der Regel genehmigungsunfähig, sofern keine Ausnahme oder Befreiung erteilt wird.
Wichtige Punkte für Makler und Bauherren:
- Bezugspunkt entscheidend: Ausschlaggebend ist, wovon aus gemessen wird – häufig von der natürlichen Geländeoberfläche, teils von einer im Bebauungsplan definierten "Erdgeschossfußbodenhöhe" (EFH) oder einem festen Höhenpunkt (z. B. Straßenoberkante). Bei Hanglagen kann dies zu erheblichen Auslegungsfragen führen, weshalb der Bebauungsplan und seine Begründung genau geprüft werden müssen.
- Zusammenspiel mit Traufhöhe: Firsthöhe und Traufhöhe werden meist gemeinsam festgesetzt und begrenzen zusammen mit der zulässigen Dachneigung die Gebäudekubatur. Ein steileres Dach bei gleicher Traufhöhe führt zu einer höheren Firsthöhe.
- Praxisrelevanz beim Verkauf: Bei Verkauf von Baugrundstücken oder Altbauten mit Ausbau-/Aufstockungsabsicht ist die zulässige Firsthöhe oft der limitierende Faktor für Dachgeschossausbauten, Gauben oder ein zusätzliches Vollgeschoss. Käufer mit Ausbauplänen sollten vorab die Höhenfestsetzungen im B-Plan prüfen (lassen).
- Bestandsschutz: Bestehende Gebäude, die die heutige Firsthöhenfestsetzung überschreiten (z. B. weil sie vor Planaufstellung errichtet wurden), genießen in der Regel Bestandsschutz, dürfen aber bei wesentlichen Umbauten oft nicht in gleicher Höhe wiederhergestellt werden.
- Berechnung: Landesbauordnungen und kommunale Satzungen können ergänzende Regelungen zur Messweise enthalten (z. B. bei unterschiedlichen Geländehöhen am Gebäude wird oft der Mittelwert oder der ungünstigste Punkt herangezogen).
Beispiel aus der Praxis
Ein Bebauungsplan setzt für ein Wohngebiet eine maximale Firsthöhe von 9,50 m über der festgelegten Erdgeschossfußbodenhöhe fest. Ein Bauherr plant ein Einfamilienhaus mit Satteldach und 45 Grad Dachneigung. Bei einer geplanten Traufhöhe von 6,00 m würde die rechnerische Firsthöhe die zulässigen 9,50 m überschreiten – der Entwurf muss durch eine flachere Dachneigung oder geringere Traufhöhe angepasst werden, um genehmigungsfähig zu sein.
Rechtsgrundlage
- § 18 BauNVO – Regelt die Festsetzung von Höhen baulicher Anlagen, u. a. Firsthöhe.
- § 9 BauGB – Ermächtigt Gemeinden zur Festsetzung von Höhenmaßen im Bebauungsplan.
- Landesbauordnungen – enthalten teils ergänzende Definitionen zur Messweise der Firsthöhe.