Forward Funding

Forward Funding unterscheidet sich vom Forward Deal (Forward Purchase) dadurch, dass der Investor nicht erst am Ende der Bauphase kauft, sondern von Beginn an Eigentümer des Grundstücks wird und die Baukosten sukzessive über einen Baufortschrittsplan vorfinanziert:

• Struktur: Der Investor erwirbt das Grundstück direkt (oft schon vor Baubeginn) und schließt parallel einen Generalunternehmer- oder Projektentwicklungsvertrag mit dem Entwickler ab, der die Bauleistung erbringt. Die Zahlungen erfolgen nach Baufortschritt, ähnlich einem Bauträgervertrag, jedoch mit dem Investor als Grundstückseigentümer von Anfang an.
• Risikoverteilung: Der Investor trägt das Baurisiko (Kostensteigerungen, Bauverzögerungen) stärker als beim Forward Deal, profitiert aber oft von einem niedrigeren Einstiegspreis, da er das Entwicklungsrisiko mitträgt. Zur Absicherung werden häufig Fertigstellungsgarantien, Vertragsstrafen und Bürgschaften des Bauunternehmers vereinbart.
• Abgrenzung Forward Funding vs. Forward Deal: Beim Forward Funding ist der Investor von Beginn an (zivilrechtlicher) Eigentümer des Grundstücks und finanziert den Bau; beim Forward Deal (Forward Purchase) bleibt der Entwickler bis zur Fertigstellung Eigentümer, und der Investor kauft erst bei/nach Übergabe.
• Praxisrelevanz: Für Makler im institutionellen Investmentgeschäft (Gewerbe-, Wohnportfolio-Transaktionen) ist die Unterscheidung wichtig für Vertragsgestaltung, Risikoaufklärung und Renditeberechnung – die Rendite wird typischerweise auf Basis der zu erwartenden Mieteinnahmen nach Fertigstellung kalkuliert (Forward-Yield).
• Marktrelevanz: Forward-Funding-Strukturen sind besonders bei großvolumigen Projektentwicklungen (Wohnquartiere, Logistikimmobilien, Büroneubauten) verbreitet, da sie dem Entwickler Liquidität sichern und dem Investor einen frühen Zugang zu attraktiven Projekten ermöglichen.

Ein Versicherungskonzern erwirbt ein Grundstück in bester Innenstadtlage und beauftragt einen Projektentwickler mit der Errichtung eines Bürogebäudes. Die Baukosten werden nach Baufortschritt an den Entwickler ausgezahlt; der Versicherungskonzern ist von Beginn an im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und trägt das Baurisiko, erhält im Gegenzug einen günstigeren Gesamtpreis als bei einem fertigen Objekt.