Grundstückskauf

Der Grundstückskauf folgt in Deutschland dem Trennungs- und Abstraktionsprinzip: Das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag) und das dingliche Erfüllungsgeschäft (Eigentumsübertragung) sind rechtlich getrennt zu betrachten. Der Kaufvertrag selbst verpflichtet den Verkäufer, dem Käufer das Eigentum am Grundstück zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 BGB); vollzogen wird die Eigentumsübertragung erst durch die Auflassung (dingliche Einigung, § 925 BGB) und die anschließende Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch.

Wegen der wirtschaftlichen Tragweite und um übereilte Entscheidungen zu verhindern, schreibt das Gesetz für den gesamten schuldrechtlichen Vertrag die notarielle Beurkundung vor. Ohne diese Form ist der Vertrag grundsätzlich nichtig; der Formmangel wird jedoch geheilt, sobald Auflassung und Eintragung im Grundbuch vollzogen sind.

In der Praxis läuft ein Grundstückskauf typischerweise so ab: Kaufvertragsentwurf durch den Notar, Beurkundungstermin, Fälligstellung des Kaufpreises (häufig über ein Notaranderkonto oder nach Vorliegen bestimmter Sicherungsvermerke im Grundbuch), Zahlung, Übergang von Nutzen und Lasten, Auflassungsvormerkung und schließlich die endgültige Eigentumsumschreibung. Zusätzlich fällt beim Erwerber Grunderwerbsteuer an, deren Höhe je nach Bundesland variiert. Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, sind zudem Fragen der Bebaubarkeit (Bebauungsplan, Erschließung) und etwaiger Altlasten für die Kaufentscheidung wesentlich.

Ein Ehepaar kauft ein unbebautes Baugrundstück von einer Gemeinde. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet, der Kaufpreis nach Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen gezahlt. Erst nachdem das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vollzogen hat, sind die Käufer rechtlich Eigentümer des Grundstücks – nicht bereits mit Unterschrift beim Notar.