Freihändiger Verkauf
Auch: Freihandverkauf
Der freihändige Verkauf bezeichnet den Verkauf einer Immobilie im gewöhnlichen privatrechtlichen Vertragsweg über notariellen Kaufvertrag – im Unterschied zum gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren. Der Begriff wird vor allem verwendet, wenn eine Immobilie belastet, in der Krise oder in der Zwangsvollstreckung ist, aber statt einer Versteigerung ein normaler Verkauf angestrebt wird.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Begriff "freihändiger Verkauf" vor allem in drei Konstellationen relevant:
- Alternative zur Zwangsversteigerung: Steht eine Immobilie kurz vor einer Zwangsversteigerung, kann der Eigentümer (oft in Abstimmung mit dem Gläubiger/der Bank) versuchen, die Immobilie noch freihändig zu verkaufen. Das ist in aller Regel wirtschaftlich vorteilhafter, da freihändige Verkaufserlöse meist über dem im Versteigerungstermin erzielten "geringsten Gebot" bzw. Zuschlagspreis liegen. Nach § 30a ZVG kann das Vollstreckungsgericht auf Antrag das Verfahren einstweilen einstellen, um einen freihändigen Verkauf zu ermöglichen (maximal für sechs Monate, einmalig verlängerbar).
- Verkauf durch Insolvenzverwalter: Auch der Insolvenzverwalter kann Immobilien aus der Insolvenzmasse freihändig verkaufen, statt eine Zwangsversteigerung zu betreiben – dies ist häufig der übliche und wirtschaftlich sinnvollere Weg.
- Abgrenzung zur öffentlichen Versteigerung allgemein: Der Begriff grenzt jeden "normalen" notariellen Verkauf von einem gerichtlichen oder behördlichen Versteigerungsverfahren ab (z. B. auch bei Nachlasspflegschaften oder Zwangsverwaltung).
Praxisrelevant für Makler: Wird ein Makler mit dem freihändigen Verkauf einer notleidenden Immobilie beauftragt, sollte er engen Kontakt zum Gläubiger bzw. Vollstreckungsgericht halten, da der Verkaufserlös direkt zur Tilgung der Verbindlichkeiten verwendet wird und die Bank/das Gericht in der Regel zustimmen muss. Zeitdruck ist typisch, da die Einstellung der Zwangsversteigerung befristet ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer gerät in Zahlungsverzug, die Bank beantragt die Zwangsversteigerung seines Einfamilienhauses. Auf Antrag des Eigentümers stellt das Vollstreckungsgericht das Verfahren gemäß § 30a ZVG für sechs Monate ein, damit ein beauftragter Makler die Immobilie freihändig verkaufen kann. Der erzielte Verkaufspreis liegt deutlich über dem zu erwartenden Versteigerungserlös, wodurch sämtliche Verbindlichkeiten getilgt werden können.
Rechtsgrundlage
- § 311b BGB – notarielle Beurkundungspflicht gilt auch beim freihändigen Verkauf wie bei jedem normalen Grundstückskaufvertrag.
- § 30a ZVG – einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung zur Ermöglichung eines freihändigen Verkaufs auf Antrag des Schuldners.