Fremdvergleich Mietvertrag
Auch: Angehörigenvermietung · Fremdvergleichsgrundsatz
Vermieten Eltern eine Wohnung an ihre Kinder oder umgekehrt, erkennt das Finanzamt die daraus resultierenden Werbungskosten nur an, wenn der Mietvertrag inhaltlich und tatsächlich so gestaltet ist, wie er auch zwischen fremden Dritten üblich wäre – dem sogenannten Fremdvergleich standhält.
Ausführliche Erklärung
Vermietungen unter nahen Angehörigen (Eltern-Kind, Geschwister, sonstige Verwandte) sind steuerlich attraktiv, weil der Vermieter Werbungskosten (Zinsen, AfA, Instandhaltung) gegen die Mieteinnahmen gegenrechnen kann. Um Missbrauch – etwa das künstliche Erzeugen von Verlusten bei tatsächlich unentgeltlicher Nutzungsüberlassung – zu verhindern, verlangt die Finanzverwaltung, dass solche Verträge dem Fremdvergleich standhalten:
- Der Vertrag muss klar und eindeutig vereinbart sein (schriftlich, mit üblichen Nebenpflichten wie Nebenkostenabrechnung).
- Er muss tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden – insbesondere muss die Miete tatsächlich und regelmäßig gezahlt werden (Überweisung, keine bloße Verrechnung "auf dem Papier").
- Die vereinbarten Konditionen müssen marktüblich sein.
Besondere Bedeutung hat § 21 Abs. 2 EStG bei verbilligter Vermietung: Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten – Werbungskosten sind dann nur anteilig abziehbar. Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete, verlangt die Finanzverwaltung zusätzlich eine Totalüberschussprognose: Nur wenn über die voraussichtliche Nutzungsdauer ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist, bleiben die Werbungskosten voll abziehbar. Erst ab 66 % der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung stets als vollentgeltlich, sodass die Werbungskosten ohne Prognoserechnung vollständig anerkannt werden – diese 66-%-Schwelle hat sich durch die Gesetzesänderung 2021 nicht verändert, neu eingeführt wurde lediglich die 50-%-Grenze für die zwingende Aufteilung.
Für Makler ist dies bei der Vermittlung von Vermietungen innerhalb der Familie relevant – etwa wenn Eltern eine Eigentumswohnung an ihre studierenden Kinder vermieten und zugleich steuerlich beraten werden möchten, ob die Miete hoch genug angesetzt ist, um volle Werbungskosten zu sichern.
Beispiel aus der Praxis
Eine Mutter vermietet ihre Eigentumswohnung an ihre Tochter für eine ortsübliche Marktmiete von 800 Euro, verlangt jedoch nur 350 Euro (43,75 %). Da dies unter 50 % liegt, wird der Vertrag in einen entgeltlichen (43,75 %) und unentgeltlichen (56,25 %) Teil aufgeteilt – die Mutter kann ihre Werbungskosten nur anteilig zu 43,75 % geltend machen.
Rechtsgrundlage
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Grundlage für den Werbungskostenabzug.
- § 21 Abs. 2 EStG – Regelung zur verbilligten Überlassung von Wohnraum und der 50-%-Grenze.