Gebäudehöhe

Anders als im umgangssprachlichen Verständnis ist die Gebäudehöhe im bauordnungsrechtlichen Sinne meist nicht mit der absoluten Firsthöhe des Gebäudes gleichzusetzen. Sie wird in der Regel als Bezugsgröße definiert – häufig als Höhe der Fußbodenoberkante des obersten Geschosses mit Aufenthaltsräumen über der maßgeblichen Geländeoberfläche, oder als Traufhöhe bzw. oberer Fassadenabschluss. Die genaue Definition und Berechnungsweise ist Landesrecht und unterscheidet sich zwischen den Bundesländern in Details, etwa beim Bezugspunkt der Geländeoberfläche oder bei der Behandlung von Staffelgeschossen. Auf der Ebene der Bauleitplanung ermöglicht § 18 BauNVO die Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen im Bebauungsplan, etwa als First- oder Traufhöhe, häufig in Kombination mit der Zahl der zulässigen Vollgeschosse und der Geschossflächenzahl.

Die Gebäudehöhe hat weitreichende praktische Konsequenzen: Sie bestimmt in den Landesbauordnungen die Einstufung in Gebäudeklassen, von der wiederum Brandschutzanforderungen wie Rettungswege, Feuerwiderstandsdauer von Bauteilen oder die Notwendigkeit einer Feuerwehrzufahrt abhängen. Zudem beeinflusst sie über die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenregelungen den erforderlichen Grenzabstand zu Nachbargebäuden. Für Makler und Projektentwickler ist die im Bebauungsplan festgesetzte maximale Gebäudehöhe eine zentrale Kenngröße für das bauliche Potenzial eines Grundstücks, da sie zusammen mit Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl das realisierbare Bauvolumen begrenzt.

Ein Bebauungsplan setzt für ein Wohngebiet eine maximale Traufhöhe von zwölf Metern fest. Ein geplanter Neubau darf diese Höhe nicht überschreiten, was zusammen mit der zulässigen Geschossflächenzahl die maximale Zahl der realisierbaren Vollgeschosse begrenzt.