Genehmigungsvorbehalt Sanierungsrecht
Auch: § 144 BauGB · Sanierungsvermerk · Sanierungsgenehmigung
In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten bedürfen bestimmte Rechtsvorgänge – insbesondere der Verkauf eines Grundstücks – nach § 144 BauGB der Genehmigung der Gemeinde. Diese Genehmigungspflicht wird im Grundbuch durch den sogenannten Sanierungsvermerk sichtbar gemacht und dient der Sicherung der städtebaulichen Sanierungsziele.
Ausführliche Erklärung
Legt eine Gemeinde ein Gebiet förmlich als Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB fest, greifen zum Schutz der Sanierungsziele besondere Verfügungsbeschränkungen. Nach § 144 BauGB bedürfen unter anderem folgende Vorgänge der Genehmigung der Gemeinde:
- Verträge, durch die sich jemand verpflichtet, ein Grundstück im Sanierungsgebiet zu veräußern (Kaufverträge),
- die Bestellung von Erbbaurechten sowie Rechten wie Nießbrauch oder dinglichen Vorkaufsrechten,
- Teilungen von Grundstücken,
- bauliche Veränderungen, die den Wert des Grundstücks nicht nur unwesentlich erhöhen.
Damit soll verhindert werden, dass Grundstückseigentümer durch Verkauf oder wertsteigernde Maßnahmen die städtebaulichen Sanierungsziele unterlaufen oder sich der Pflicht zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags (der die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung abschöpft) entziehen.
Zur Sicherung wird nach § 143 Abs. 2 BauGB im Grundbuch ein Sanierungsvermerk eingetragen, der jeden künftigen Erwerber auf die Genehmigungspflicht und die mögliche Ausgleichsbetragspflicht hinweist. Für die Praxis bedeutet dies:
- Verzögerung: Der Kaufvertrag wird erst mit Erteilung der Genehmigung (oder Eintritt der Genehmigungsfiktion nach drei Monaten gemäß § 145 Abs. 1 BauGB) wirksam vollzogen; bis dahin ist er schwebend unwirksam.
- Ausgleichsbetrag: Beim (End-)Verkauf oder spätestens mit Abschluss der Sanierung wird von der Gemeinde ein sanierungsbedingter Ausgleichsbetrag erhoben, der die Bodenwertsteigerung durch die Sanierungsmaßnahme abschöpft (§ 154 BauGB) – dieser Betrag kann erheblich sein und muss bei der Kaufpreiskalkulation berücksichtigt werden.
- Aufhebung des Vermerks: Nach Abschluss der Sanierung und Aufhebung der Sanierungssatzung wird der Sanierungsvermerk im Grundbuch gelöscht.
- Maklerpflicht: Der Makler muss Käufer frühzeitig auf die Genehmigungspflicht und die potenzielle Ausgleichsbetragspflicht hinweisen, da diese den tatsächlichen wirtschaftlichen Erwerbspreis erheblich beeinflussen können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet einer Großstadt. Der Verkauf des Hauses muss von der Gemeinde genehmigt werden; im Grundbuch ist ein entsprechender Sanierungsvermerk eingetragen. Zusätzlich zum Kaufpreis muss der Käufer damit rechnen, dass bei Abschluss der Sanierungsmaßnahmen ein Ausgleichsbetrag zur Abschöpfung der sanierungsbedingten Wertsteigerung fällig wird.
Rechtsgrundlage
- § 144 BauGB – Genehmigungspflicht für Verträge, Belastungen, Teilungen und bauliche Veränderungen im Sanierungsgebiet.
- § 143 BauGB – Grundlage für die Eintragung des Sanierungsvermerks im Grundbuch.
- § 145 BauGB – Verfahren und Fristen für die Erteilung der Sanierungsgenehmigung, einschließlich Genehmigungsfiktion.
- § 154 BauGB – Regelung des sanierungsbedingten Ausgleichsbetrags.