Generalunternehmer
Auch: GU
Ein Generalunternehmer (GU) ist ein Bauunternehmen, das sich gegenüber dem Bauherrn vertraglich verpflichtet, das gesamte Bauwerk schlüsselfertig zu errichten. Er führt in der Regel zumindest einen wesentlichen Teil der Bauleistungen (meist den Rohbau) mit eigenem Personal aus und vergibt die übrigen Gewerke als Nachunternehmerleistungen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Kenntnis des GU-Modells wichtig, weil es die Haftungs- und Ansprechpartnerstruktur bei Neubau- und Bauträgerimmobilien maßgeblich prägt:
- Vertragsstruktur: Der Bauherr hat mit dem Generalunternehmer nur einen einzigen Vertragspartner für die gesamte Bauausführung. Der GU schließt selbst Verträge mit Nachunternehmern (Elektriker, Sanitärinstallateur etc.) und trägt das Koordinationsrisiko sowie die Gewährleistung für das gesamte Werk – auch für Mängel der Nachunternehmerleistungen.
- Abgrenzung zum Generalübernehmer (GÜ): Anders als der Generalübernehmer führt der Generalunternehmer definitionsgemäß eigene Bauleistungen selbst aus (zumindest den Rohbau); der Generalübernehmer vergibt hingegen sämtliche Leistungen – Planung wie Ausführung – an Dritte und übernimmt selbst nur die vertragliche und koordinierende Verantwortung.
- Vorteile für den Bauherrn: Ein Ansprechpartner, ein Vertrag, gebündelte Gewährleistung, geringeres Koordinationsrisiko als bei der Fachlosvergabe. Nachteil ist der GU-Aufschlag (Marge für Risikoübernahme und Koordination), der die Baukosten gegenüber der Einzelgewerkvergabe typischerweise um 10–20 % erhöht.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei Bauträgerprojekten ist häufig der Bauträger selbst zugleich (wirtschaftlich) mit dem Generalunternehmer verbunden oder beauftragt einen GU. Käufer sollten wissen, wer im Mängelfall haftet – bei einem GU-Vertrag ist dies allein der Generalunternehmer, unabhängig davon, welcher Nachunternehmer den Mangel verursacht hat.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger beauftragt einen Generalunternehmer mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Wohnhauses. Der GU führt den Rohbau mit eigenen Kolonnen aus und vergibt Elektro-, Sanitär- und Malerarbeiten an Nachunternehmer. Tritt später ein Feuchtigkeitsschaden auf, haftet gegenüber dem Bauherrn allein der Generalunternehmer – unabhängig davon, welches Nachunternehmen den Mangel verursacht hat.
Rechtsgrundlage
- §§ 631 ff. BGB – Werkvertragsrecht als Grundlage des GU-Vertrags; der GU schuldet den Erfolg (das fertige Bauwerk).
- VOB/B – Wird bei GU-Verträgen häufig als Vertragsgrundlage vereinbart und regelt Abnahme, Gewährleistung und Vergütung im Detail.