Geschlossener Immobilienfonds
Auch: Geschlossener Fonds · Geschlossener AIF · geschlossener Immobilien-AIF
Ein geschlossener Immobilienfonds sammelt bei einer begrenzten Anzahl von Anlegern Kapital ein, um damit ein oder wenige konkret bestimmte Immobilienprojekte zu finanzieren. Anders als bei offenen Fonds ist die Anzahl der ausgegebenen Anteile begrenzt und eine vorzeitige Rückgabe an die Fondsgesellschaft in der Regel nicht möglich.
Ausführliche Erklärung
Geschlossene Immobilienfonds funktionieren nach einem klar strukturierten Ablauf: Zunächst wird eine Investitionsstrategie festgelegt (z. B. Ankauf eines bestimmten Bürogebäudes oder eines Portfolios), anschließend wird bei Anlegern Eigenkapital in der benötigten Höhe eingeworben (Platzierungsphase). Ist das Zielkapital erreicht, wird der Fonds "geschlossen" – es können keine weiteren Anteile mehr gezeichnet werden.
Wesentliche Merkmale:
- Fixes Investitionsobjekt: Anders als bei offenen Fonds steht das Zielobjekt oder Portfolio meist schon bei Auflage fest (Blind-Pool-Konstruktionen sind seltener und regulatorisch strenger behandelt).
- Feste Laufzeit: Üblich sind 10 bis 20 Jahre, oft mit Verkauf der Immobilie(n) am Laufzeitende und Ausschüttung des Liquidationserlöses.
- Keine Rückgabemöglichkeit: Anleger können ihre Anteile nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben, sondern nur (falls vorhanden) am Zweitmarkt verkaufen – Fungibilität ist stark eingeschränkt.
- Rechtsform: Häufig als GmbH & Co. KG strukturiert, Anleger werden Kommanditisten und damit unmittelbar (haftungsbeschränkt) am unternehmerischen Risiko beteiligt.
- Regulierung: Seit Einführung des KAGB 2013 unterliegen auch geschlossene Fonds der Aufsicht durch die BaFin und müssen von einer zugelassenen Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) verwaltet werden.
Für Makler ist der geschlossene Immobilienfonds vor allem im Kontext der Vermittlung von Kapitalanlageimmobilien und bei Anfragen von Investoren zu größeren Gewerbeobjekten relevant, die oft im Paket an solche Fondsstrukturen verkauft werden. In der Vergangenheit standen geschlossene Fonds wegen intransparenter Kostenstrukturen und Schieflagen (insbesondere Schiffs- und Medienfonds, aber auch einige Immobilienfonds) in der Kritik – das KAGB hat die Transparenz- und Anlegerschutzvorgaben seither deutlich verschärft.
Beispiel aus der Praxis
Eine Fondsgesellschaft legt einen geschlossenen Immobilienfonds auf, um ein Class-A-Bürogebäude in Frankfurt für 50 Millionen Euro zu erwerben. Es werden 200 Anleger mit Mindestzeichnungssummen von je 25.000 Euro geworben. Nach Erreichen des Zielkapitals wird der Fonds geschlossen; die Laufzeit ist auf 15 Jahre angelegt, danach soll die Immobilie verkauft und der Erlös an die Anleger ausgeschüttet werden.
Rechtsgrundlage
- Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) – Reguliert seit 2013 sämtliche Investmentvermögen einschließlich geschlossener Immobilienfonds.
- § 1 Abs. 5 KAGB – Definiert geschlossene AIF (Alternative Investmentfonds) als Investmentvermögen, bei denen Anteile nicht laufend zurückgegeben werden können.
- § 261 KAGB – Spezifische Anlagebedingungen für geschlossene Publikums-AIF.