Grundmietzeit

Für Makler, die mit gewerblichen Leasingobjekten oder Immobilienleasing zu tun haben, ist die Grundmietzeit vor allem wegen ihrer steuerlichen und bilanziellen Bedeutung relevant:

• Bedeutung für die bilanzielle Zurechnung: Nach den Leasingerlassen des Bundesfinanzministeriums entscheidet die Länge der Grundmietzeit im Verhältnis zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Objekts darüber, ob das Leasingobjekt dem Leasinggeber (Vermieter) oder dem Leasingnehmer bilanziell zuzurechnen ist. Liegt die Grundmietzeit zwischen 40 % und 90 % der Nutzungsdauer und enthält der Vertrag keine besonderen Kauf- oder Verlängerungsoptionen zu einem für den Leasingnehmer unangemessen günstigen Preis, bleibt das Objekt in der Regel beim Leasinggeber bilanziert.
• Immobilienleasing: Beim Grundstücks- und Gebäudeleasing gilt der spezielle Leasingerlass für Immobilien vom 23. Dezember 1991, der wegen der langen Nutzungsdauer von Gebäuden regelmäßig deutlich längere Grundmietzeiten vorsieht (häufig 20 bis 30 Jahre), verbunden mit Ankaufs-, Verlängerungs- oder Andienungsrechten am Ende der Laufzeit.
• Unkündbarkeit: Während der Grundmietzeit ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen; eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (z. B. Zahlungsverzug, Insolvenz) bleibt regelmäßig möglich, jedoch mit vertraglich vereinbarten Ausgleichs- oder Schadensersatzpflichten des Leasingnehmers.
• Optionen nach Ablauf: Nach Ende der Grundmietzeit sehen Leasingverträge häufig eine Kaufoption, eine Verlängerungsoption zu reduzierten Raten oder ein Andienungsrecht des Leasinggebers vor, das Objekt dem Leasingnehmer zu einem vorher festgelegten Restwert zu verkaufen.
• Praxisrelevanz: Bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien, die im Rahmen eines Leasingmodells finanziert wurden, sollte der Makler die verbleibende Grundmietzeit, bestehende Optionsrechte und die bilanzielle Behandlung kennen, da diese Faktoren Preisverhandlung, Übertragbarkeit und steuerliche Gestaltung eines Verkaufs erheblich beeinflussen.

Eine Leasinggesellschaft errichtet für ein Unternehmen eine Logistikhalle und vereinbart eine Grundmietzeit von 25 Jahren bei einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 33 Jahren. Nach Ablauf der Grundmietzeit hat das Unternehmen eine Kaufoption zum vertraglich festgelegten Restwert. Während der 25 Jahre kann keine der Parteien den Vertrag ordentlich kündigen; das Unternehmen zahlt die vereinbarten Leasingraten unabhängig von der tatsächlichen Nutzung.