Grundpfandrecht

Für den Makler ist der Begriff als Sammelbezeichnung wichtig, um im Gespräch mit Käufern und Verkäufern präzise zwischen den verschiedenen Belastungsarten im Grundbuch zu unterscheiden.

Die wesentlichen Unterarten:

• Hypothek (§§ 1113 ff. BGB): akzessorisches Grundpfandrecht, d. h. sie ist untrennbar an eine bestimmte, bestehende Forderung gebunden. Wird die Forderung getilgt, erlischt automatisch auch die Hypothek (bzw. wandelt sich in eine Eigentümergrundschuld). In der Praxis heute selten, da unflexibel.
• Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB): nicht-akzessorisches Grundpfandrecht, unabhängig vom Bestehen einer konkreten Forderung. Dadurch wiederverwendbar (z. B. bei Umschuldung) und deshalb die in Deutschland heute mit Abstand gebräuchlichste Form der Kreditsicherung.
• Beide Formen können als Brief- oder Buchrecht ausgestaltet sein: Beim Briefrecht wird ein Grundschuld- bzw. Hypothekenbrief ausgestellt, der die Übertragung erleichtert; beim Buchrecht erfolgt die Eintragung ausschließlich im Grundbuch ohne Briefausstellung.
• Grundpfandrechte werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und sind nach Rangprinzip geordnet – bei mehreren Rechten entscheidet die Rangfolge über die Reihenfolge der Befriedigung im Verwertungsfall.
• Für den Makler entscheidend: Vor jedem Verkauf muss geprüft werden, welche Grundpfandrechte noch valutieren (also noch offene Forderungen sichern) und wie die Löschung bzw. Umschreibung im Rahmen der Kaufabwicklung organisiert wird (Notaranweisung, Löschungsbewilligung der Bank).

Beim Immobilienkauf lässt sich der Käufer den Grundbuchauszug zeigen. In Abteilung III findet sich eine Grundschuld über 250.000 Euro zugunsten einer Bank. Der Notar sorgt im Kaufvertrag dafür, dass diese Grundschuld aus dem Kaufpreis abgelöst und im Grundbuch gelöscht wird, damit der Käufer lastenfrei erwirbt.