Grundschulddarlehen

Der Begriff wird in der Praxis oft synonym mit „Hypothekendarlehen" verwendet, obwohl die Besicherung fast immer über eine Grundschuld und nicht über eine echte Hypothek erfolgt – ein Punkt, den Makler Kunden gegenüber richtigstellen können.

Wesentliche Merkmale:

• Das Darlehen selbst ist ein schuldrechtlicher Vertrag (§§ 488 ff. BGB); die Grundschuld ist das dingliche Sicherungsmittel, das im Grundbuch eingetragen wird und der Bank im Zahlungsausfall die Zwangsvollstreckung in das Grundstück ermöglicht.
• Da die Grundschuld – anders als die Hypothek – nicht-akzessorisch ist, bleibt sie auch nach vollständiger Darlehensrückzahlung bestehen, bis sie ausdrücklich gelöscht wird. Das ermöglicht die spätere Wiederverwendung derselben Grundschuld für ein neues Darlehen.
• Meist wird das Grundschulddarlehen als Annuitätendarlehen ausgestaltet: gleichbleibende monatliche Rate aus Zins- und Tilgungsanteil.
• Die Grundschuldbestellung erfolgt notariell und wird im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung meist parallel zum Kaufvertrag beurkundet, damit die Bank die Auszahlung des Darlehens an die Eintragung im Grundbuch koppeln kann.
• Für den Makler wichtig: Die Höhe der eingetragenen Grundschuld entspricht in der Regel dem Nettodarlehensbetrag, kann aber auch höher sein (z. B. um Zinsen und Nebenkosten mit abzusichern) – dies hat auf die Kaufabwicklung aber in der Regel keinen Einfluss, solange die Löschung/Freigabe gegen Ablösung vereinbart ist.

Ein Käufer nimmt zur Finanzierung eines Einfamilienhauses ein Grundschulddarlehen über 400.000 Euro auf. Die Bank lässt zur Absicherung eine Grundschuld in gleicher Höhe im Grundbuch des Hauses eintragen. Erst nach dieser Eintragung zahlt die Bank das Darlehen an den Verkäufer bzw. zur Kaufpreiszahlung aus.