Heimfallanspruch

Während der Heimfall den vertraglichen Mechanismus als solchen beschreibt, bezeichnet der Heimfallanspruch das konkrete, im Einzelfall entstehende Recht des Eigentümers:

• Entstehung des Anspruchs: Der Heimfallanspruch entsteht erst, wenn tatsächlich einer der im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten Heimfallgründe vorliegt – etwa Zahlungsverzug, Insolvenz des Erbbauberechtigten oder Verstoß gegen Bau- und Nutzungspflichten. Vorher besteht lediglich die vertragliche Möglichkeit, einen solchen Anspruch geltend zu machen, sobald die Voraussetzungen eintreten.
• Ausübung und Fristen: Der Grundstückseigentümer muss den Heimfallanspruch aktiv geltend machen; er tritt nicht automatisch ein. Der Erbbaurechtsvertrag regelt häufig Fristen, innerhalb derer der Eigentümer den Anspruch nach Kenntnis vom Heimfallgrund ausüben muss, sowie etwaige Nachfrist- oder Abhilfemöglichkeiten für den Erbbauberechtigten (z. B. Zahlung der rückständigen Erbbauzinsen innerhalb einer gesetzten Frist).
• Dritter als Erwerber: Der Grundstückseigentümer kann verlangen, dass das Erbbaurecht nicht auf ihn selbst, sondern auf einen von ihm benannten Dritten übertragen wird – etwa einen neuen Erbbauberechtigten, der bereit ist, den Erbbauzins weiterzuzahlen und das Grundstück vertragsgemäß zu nutzen.
• Schutz von Grundpfandrechtsgläubigern: Ist das Erbbaurecht mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet, sehen Erbbaurechtsverträge häufig eine sogenannte Bankenklausel vor, die dem finanzierenden Kreditinstitut ein Vorrecht einräumt, den Heimfall abzuwenden, etwa durch Übernahme der rückständigen Zahlungen oder durch Benennung eines Ersatzerbbauberechtigten.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei Finanzierungsgesprächen zu Erbbaurechtsimmobilien ist der Heimfallanspruch ein zentrales Prüfkriterium für Banken, da er das Risiko eines vorzeitigen Rechtsverlusts des Käufers beschreibt. Ein gut ausgehandelter Vertrag mit angemessenen Nachfristen und einer Bankenklausel erleichtert die Finanzierung erheblich.

Ein Erbbauberechtigter nutzt das Grundstück entgegen der vertraglich vereinbarten Zweckbindung gewerblich statt wie vereinbart zu Wohnzwecken. Der Grundstückseigentümer setzt eine Frist zur Abhilfe, die der Erbbauberechtigte verstreichen lässt. Daraufhin macht der Eigentümer den Heimfallanspruch geltend und verlangt die Übertragung des Erbbaurechts auf sich.