II. Berechnungsverordnung
Auch: II. BV · Zweite Berechnungsverordnung
Die II. Berechnungsverordnung (II. BV) war eine Verordnung aus dem geförderten Wohnungsbau, die unter anderem regelte, wie Wohnfläche und umbauter Raum von Gebäuden zu berechnen sind. Seit dem 1. Januar 2004 gilt für die Wohnflächenberechnung stattdessen die Wohnflächenverordnung (WoFlV), doch bei sehr alten Bestandsobjekten und Altverträgen begegnet Maklern die II. BV noch immer.
Ausführliche Erklärung
Die II. BV stammte ursprünglich aus dem Wohnungsbaurecht der 1950er-Jahre und diente vor allem der Kalkulation von Mieten und Förderungen im sozialen Wohnungsbau. Ihre Anlage zur Berechnung der Wohnfläche (§ 42 ff. II. BV) unterschied sich in mehreren Punkten von der heutigen WoFlV, etwa bei der Anrechnung von Balkonen, Terrassen und Dachschrägen:
- Balkone/Terrassen: Nach § 44 Abs. 2 II. BV konnten Balkone, Loggien, Dachgärten und gedeckte Freisitze bis zur Hälfte ihrer Grundfläche angerechnet werden; in der Praxis des geförderten Wohnungsbaus wurde dieser Spielraum häufig ausgeschöpft. Die seit 2004 geltende WoFlV (§ 4 Nr. 4) rechnet solche Flächen dagegen in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte, an – nach II. BV berechnete Altbestände können also tendenziell eine größere Balkonfläche einrechnen als eine Neuberechnung nach WoFlV.
- Dachschrägen: Auch hier gab es abweichende Staffelungen der Anrechnung nach Raumhöhe.
- Nebenräume, Kellerräume: Unterschiedliche Zuordnung, was zu abweichenden Flächenangaben zwischen altem und neuem Maßstab führen kann.
Für den Makler ist relevant: Wird in einem alten Mietvertrag, einer Teilungserklärung oder einem Grundbuchauszug eine Wohnfläche "nach II. BV" ausgewiesen, kann die tatsächliche, nach WoFlV berechnete Fläche abweichen — meist geringfügig, in Einzelfällen aber relevant für Mieterhöhungen, Kaufpreisverhandlungen oder die Betriebskostenabrechnung. Bei Bestandsimmobilien mit Baujahr vor 2004 empfiehlt sich ein Hinweis, nach welcher Norm die angegebene Fläche ermittelt wurde, und im Zweifel eine Neuvermessung nach WoFlV. Die II. BV selbst wurde als Gesamtverordnung 2004 im Zuge der Wohnraumförderungsreform aufgehoben; für Neuberechnungen ist sie nicht mehr anzuwenden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus aus den 1970er-Jahren weist im alten Mietvertrag eine Wohnfläche von 74 m² nach II. BV aus, weil der Balkon dort zur Hälfte angerechnet wurde. Bei einer Neuvermessung nach WoFlV im Rahmen des Verkaufs ergeben sich wegen der nur noch anteiligen Anrechnung des Balkons zu einem Viertel 72 m² – ein Unterschied, den der Makler im Exposé transparent macht, um spätere Beanstandungen zu vermeiden.
Rechtsgrundlage
- II. Berechnungsverordnung – ursprüngliche Regelung zur Wohnflächen- und Rauminhaltsberechnung im geförderten Wohnungsbau, für Neufälle seit 2004 außer Kraft.
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) – seit 1.1.2004 geltender Nachfolgemaßstab zur Wohnflächenberechnung.