Investment-Memorandum
Auch: Investmentmemorandum · Verkaufsmemorandum · Sales Memorandum · Investment Teaser
Ein Investment-Memorandum ist eine ausführliche Verkaufsunterlage für gewerbliche Immobilientransaktionen. Sie stellt Objekt, Standort, Mieterstruktur und wirtschaftliche Kennzahlen so umfassend dar, dass institutionelle Investoren eine fundierte Kaufentscheidung treffen können.
Ausführliche Erklärung
Während ein klassisches Exposé an Privatkäufer gerichtet ist, richtet sich das Investment-Memorandum an professionelle Käufer: Fonds, Family Offices, Versicherungen, Projektentwickler oder institutionelle Investoren. Es kommt vor allem bei größeren Gewerbeimmobilien, Wohnportfolios, Fachmarktzentren oder Projektentwicklungen zum Einsatz.
Typischer Inhalt eines Investment-Memorandums:
- Objekt- und Standortanalyse: Lage, Mikro- und Makrostandortfaktoren, Verkehrsanbindung, Wettbewerbsumfeld.
- Mieterstruktur (Rent Roll): Übersicht der Mietverträge, Restlaufzeiten (WALT – Weighted Average Lease Term), Bonität der Mieter, Indexierungen.
- Wirtschaftliche Kennzahlen: Ist- und Sollmieten, Rendite (Bruttorendite, Nettorendite, Multiplikator), Instandhaltungsstau, Cap Rate.
- Rechtliche Rahmenbedingungen: Grundbuchstand, Baulasten, Genehmigungssituation, laufende Rechtsstreitigkeiten.
- Investitionsthese: Argumentation, warum sich das Objekt für die Zielgruppe eignet (Value-Add-Potenzial, stabile Cashflows, Entwicklungsreserven).
Vor Versand eines vollständigen Investment-Memorandums wird häufig zunächst ein anonymisierter Teaser (Kurzprofil ohne Objektadresse, vergleichbar dem Blindexposé) verschickt, um die Ernsthaftigkeit potenzieller Käufer zu prüfen. Erst nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung (NDA) erhält der Interessent das vollständige Memorandum mit Adresse und Detaildaten.
Für den Makler ist die Erstellung eines Investment-Memorandums deutlich aufwendiger als ein Standardexposé und erfordert Kenntnisse in Immobilienbewertung, Bilanzkennzahlen und teils englischer Fachterminologie, da institutionelle Investoren oft international agieren.
Beispiel aus der Praxis
Ein Maklerunternehmen vermarktet ein Fachmarktzentrum mit sechs Mietern und einer Restlaufzeit der Verträge von durchschnittlich 7,2 Jahren. Zunächst wird ein anonymer Teaser an ausgewählte Investoren verschickt. Nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitserklärung erhalten interessierte Fonds das vollständige, 40-seitige Investment-Memorandum mit Rent Roll, Renditekennzahlen und Standortanalyse als Entscheidungsgrundlage für ein indikatives Angebot.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Das Investment-Memorandum ist ein branchenübliches Vermarktungsdokument ohne eigene gesetzliche Regelung; es unterliegt allgemeinen Grundsätzen zur wahrheitsgemäßen Objektbeschreibung (vorvertragliche Aufklärungspflichten, § 311 Abs. 2 BGB) und ggf. vertraglichen Vertraulichkeitsvereinbarungen (NDA).