Kaufpreisaufteilung
Auch: Grund-und-Boden-Aufteilung · Aufteilung Kaufpreis Grund und Gebäude
Bei jedem Immobilienkauf muss der Gesamtkaufpreis rechnerisch auf den Wert des Grundstücks (Grund und Boden) und den Wert des Gebäudes aufgeteilt werden. Nur der Gebäudeanteil kann steuerlich über die Abschreibung (AfA) geltend gemacht werden, der Bodenanteil nicht.
Ausführliche Erklärung
Die Kaufpreisaufteilung ist für vermietende Käufer von entscheidender wirtschaftlicher Bedeutung, weil ein höherer Gebäudeanteil eine höhere jährliche AfA und damit eine geringere Steuerlast bedeutet. Für den Makler relevant:
- Vertragliche Aufteilung als Ausgangspunkt: Wird im notariellen Kaufvertrag eine Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude ausdrücklich vereinbart, ist diese laut BFH-Rechtsprechung (u. a. Urteil IX R 26/19) grundsätzlich auch steuerlich anzuerkennen, solange sie nicht nur zum Schein getroffen wurde und wirtschaftlich nicht völlig unrealistisch ist.
- BMF-Arbeitshilfe: Fehlt eine vertragliche Regelung oder hält das Finanzamt sie für nicht plausibel, wird häufig auf die vom Bundesfinanzministerium bereitgestellte "Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises" zurückgegriffen, die über ein vereinfachtes Sachwertverfahren einen Bodenwert (auf Basis des Bodenrichtwerts) und einen Gebäudewert ermittelt.
- Praxisrelevanz für Makler: Eine sorgfältig begründete, realistische Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag – idealerweise mit nachvollziehbarer Herleitung (z. B. gestützt auf Bodenrichtwert und Sachwertverfahren) – kann dem Käufer erhebliche steuerliche Vorteile sichern und ist daher ein sinnvoller Beratungspunkt bei Investment- und Kapitalanlageobjekten.
- Anfechtung durch das Finanzamt: Weicht die vertragliche Aufteilung stark von der Arbeitshilfe oder von Vergleichswerten ab (z. B. unrealistisch niedriger Bodenwert bei sehr hohem Bodenrichtwert), kann das Finanzamt die Aufteilung verwerfen und eine eigene Schätzung vornehmen.
- Miteigentumsanteile bei Eigentumswohnungen: Bei Wohnungseigentum wird der Grundstücksanteil über den im Grundbuch/Aufteilungsplan ausgewiesenen Miteigentumsanteil ermittelt und anteilig vom Gesamtwert des Grundstücks abgezogen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Anlegerin kauft eine vermietete Eigentumswohnung für 350.000 Euro. Im Kaufvertrag wird auf Basis des Bodenrichtwerts und eines vereinfachten Sachwertverfahrens eine Aufteilung von 70.000 Euro Grund und Boden sowie 280.000 Euro Gebäude vereinbart. Damit kann sie jährlich 2 % von 280.000 Euro (5.600 Euro) als AfA geltend machen, statt nur einen niedrigeren Betrag bei einer für sie ungünstigeren Aufteilung.
Rechtsgrundlage
- § 7 Abs. 4, Abs. 5a EStG – AfA nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf Grund und Boden.
- BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung – von der Finanzverwaltung bereitgestelltes vereinfachtes Berechnungsschema.
- BFH-Rechtsprechung zur Anerkennung vertraglicher Kaufpreisaufteilungen (u. a. Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).