Kausalität (Maklerrecht)

§ 652 BGB knüpft den Provisionsanspruch des Maklers an zwei Voraussetzungen: einen wirksamen Maklervertrag und den tatsächlichen Abschluss des nachgewiesenen oder vermittelten Hauptvertrags infolge der Maklertätigkeit. Dieses "infolge" ist die Kausalität – sie muss nicht die alleinige, wohl aber eine mitwirkende Ursache für den Vertragsschluss sein ("Mitursächlichkeit genügt").

Zentrale Grundsätze der Rechtsprechung:

• Nachweiskausalität: Beim reinen Nachweismakler genügt es, dass er dem Interessenten erstmals die Gelegenheit zum Vertragsschluss (Objekt und Vertragspartner) verschafft hat – der eigentliche Vertragsschluss muss darauf zurückzuführen sein.
• Vermittlungskausalität: Beim Vermittlungsmakler muss die aktive, auf den Vertragsschluss hinwirkende Tätigkeit (Verhandlungsführung, Vermittlung zwischen den Parteien) den Abschluss mitverursacht haben.
• Zeitliche Nähe als Indiz: Je länger die Zeitspanne zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss, desto schwächer wird die Vermutung der Kausalität – nach ständiger Rechtsprechung wird bei mehr als sechs bis zwölf Monaten die Kausalität regelmäßig fraglich, sofern keine fortlaufende Tätigkeit des Maklers erfolgte.
• Unterbrechung der Kausalkette: Kommt der Vertrag über einen völlig eigenständigen, neuen Kausalverlauf zustande (z. B. der Käufer findet das Objekt später unabhängig über einen anderen Makler oder direkt beim Eigentümer, ohne Bezug zur ursprünglichen Maklerleistung), entfällt der Provisionsanspruch.
• Mehrfachnachweis (Kettenmakler): Haben mehrere Makler nacheinander oder parallel auf denselben Interessenten eingewirkt, ist im Einzelfall zu prüfen, wessen Tätigkeit tatsächlich (mit-)ursächlich für den letztlich zustande gekommenen Vertrag war – hierbei helfen Erstkontaktdokumentationen zur Beweisführung.
• Beweislast: Der Makler muss die Kausalität seiner Tätigkeit darlegen und im Streitfall beweisen; gelingt ihm dies nicht, geht dies zu seinen Lasten.

Ein Makler weist einem Interessenten im Januar ein Grundstück nach. Der Interessent kauft es schließlich im November desselben Jahres nach mehreren eigenen Verhandlungsrunden direkt mit dem Eigentümer. Da zwischen Nachweis und Kaufvertrag zehn Monate liegen und der Makler in dieser Zeit nicht weiter tätig war, muss er die fortbestehende Kausalität besonders darlegen – gelingt ihm das nicht, kann der Provisionsanspruch entfallen.