Kausalität der Maklerprovision

Nach § 652 Abs. 1 BGB ist der Makler zur Entgegennahme seines Lohns nur berechtigt, wenn der Hauptvertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt. Diese Formulierung verlangt einen ursächlichen Zusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss – die bloße Tätigkeit des Maklers allein genügt nicht, wenn der Kunde den Vertragspartner letztlich unabhängig davon gefunden hat.

Die Rechtsprechung unterscheidet dabei zwei Formen der Maklerleistung:

• Nachweismakler: weist dem Auftraggeber die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nach (z. B. nennt Objekt und Verkäufer). Kausal ist die Leistung, wenn der Interessent ohne diesen Hinweis das Objekt nicht gekannt hätte.
• Vermittlungsmakler: wirkt aktiv auf den Abschluss hin (Verhandlungen, Zusammenführen der Parteien). Kausal ist die Leistung, wenn sie den Abschluss zumindest mitursächlich gefördert hat.

Ein Kausalzusammenhang wird von der Rechtsprechung nicht schon dadurch ausgeschlossen, dass zwischen Maklerkontakt und Vertragsabschluss längere Zeit vergeht oder Verhandlungen zwischenzeitlich unterbrochen waren – entscheidend ist, ob die Maklerleistung noch fortwirkt. Wird der Kontakt hingegen bewusst „umgangen“, indem der Käufer nach Kenntnis des Objekts über den Makler den späteren Vertrag direkt mit dem Verkäufer unter Ausschaltung des Maklers abschließt, bleibt der Kausalzusammenhang in der Regel gleichwohl bestehen und kann einen Provisionsanspruch auslösen.

Ein Makler zeigt einem Interessenten ein Haus, der Interessent verliert zunächst das Interesse. Ein Jahr später kauft er das Haus dennoch, nachdem der Verkäufer den Preis gesenkt hat. Da der ursprüngliche Nachweis des Maklers weiterhin mitursächlich für den späteren Erwerb war, besteht in der Regel dennoch ein Provisionsanspruch.