Provisionsanspruch des Maklers
Auch: Maklerlohnanspruch · Courtageanspruch
Der Provisionsanspruch ist das Recht des Maklers auf Zahlung seines vereinbarten Lohns, das entsteht, sobald der von ihm nachgewiesene oder vermittelte Hauptvertrag (z. B. Kauf- oder Mietvertrag) tatsächlich zustande kommt.
Ausführliche Erklärung
Grundlage des Provisionsanspruchs ist § 652 Abs. 1 BGB: Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Zahlung nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt. Damit ist der Maklerlohn ein reines Erfolgshonorar: Bloße Tätigkeit, Aufwand oder erfolglose Bemühungen begründen keinen Anspruch.
Für die Entstehung des Anspruchs müssen mehrere Voraussetzungen zusammenkommen:
1. Ein wirksamer Maklervertrag zwischen Makler und Auftraggeber (ausdrücklich oder stillschweigend).
2. Eine Maklerleistung in Form des Nachweises oder der Vermittlung.
3. Der Kausalzusammenhang zwischen dieser Leistung und dem späteren Vertragsabschluss.
4. Das Zustandekommen des Hauptvertrags (bei aufschiebend bedingten Verträgen erst mit Bedingungseintritt).
Der Anspruch kann entfallen oder sich mindern, wenn der Makler seine Pflichten verletzt – etwa bei vertragswidriger Doppeltätigkeit (§ 654 BGB) oder bei grober Verletzung seiner Treuepflicht. Bei Immobilienkaufverträgen wurde die frühere Praxis, dass allein der Käufer die volle Provision zahlt, durch die seit Dezember 2020 geltende Regelung zur Teilung der Maklerkosten (§§ 656a ff. BGB) grundlegend verändert; bei Wohnraummiete gilt seit 2015 gesondert das Bestellerprinzip (§ 2 WoVermRG).
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler weist einem Interessenten eine passende Eigentumswohnung nach. Der Interessent besichtigt das Objekt und schließt kurze Zeit später den Kaufvertrag mit dem Verkäufer ab. Da der Vertrag infolge des Nachweises des Maklers zustande gekommen ist, entsteht der vereinbarte Provisionsanspruch.
Rechtsgrundlage
- § 652 Abs. 1 BGB – Grundnorm des Provisionsanspruchs: Zahlung nur bei Vertragsabschluss infolge Nachweis oder Vermittlung.
- § 654 BGB – Ausschluss des Anspruchs bei vertragswidriger Doppeltätigkeit.
- §§ 656a ff. BGB und § 2 WoVermRG – Sonderregelungen zur Verteilung der Maklerkosten bei Immobilienkauf bzw. Wohnraummiete.